Les différentes méthodes d’évaluation d’un bien immobilier

Certaines situations exigent la présentation d’une attestation d’estimation de bien. Cette attestation est utile par exemple pour effectuer une demande d’emprunt immobilier ou encore pour la vente du bien. Si vous êtes en phase de redressement fiscal, vous pouvez utiliser cette attestation pour minimiser ses impacts. Vous pouvez réaliser vous-même l’estimation de votre bien immobilier. Cependant, si vous voulez une estimation juste et fiable, l’idéal c’est de recourir à un expert en évaluation immobilière, qui sait comment appliquer les différentes méthodes d’estimation applicable pour évaluation plus juste. Voici les principales méthodes d’évaluation d’un bien immobilier.

La méthode par comparaison

C’est la méthode la plus plébiscitée par les experts administratifs et l’administration fiscale. Selon les agents de l’impôt, c’est la méthode la plus fiable pour évaluer la valeur réelle d’une maison ou d’un appartement. Il s’agit de comparer la valeur du bien avec le prix du marché. L’expert commence par catégoriser le bien en fonction de différentes caractéristiques établies par le marché. Il se basera surtout sur les critères de quelques biens qui ont été mis en vente à une période donnée. C’est une méthode assez classique qui s’appuie sur l’analyse de la structure du marché immobilier et propose une estimation plus fiable. Cela ne signifie en aucun cas que la méthode est facile à mettre en place. En effet, elle se base surtout sur une étude exhaustive, en procédant à l’évaluation des biens ayant les mêmes caractéristiques que votre bien. L’analyse s’effectuera en rapport avec des logements se trouvant dans les mêmes zones géographiques. Pour plus de crédibilité, il n’y a que les transactions de biens comparables qui de service de modèle d’évaluation. Il faut dire qu’avec cette méthode se construit sur une lecture plus objective du marché. L’analyse se fera surtout en fonction des éléments à disposition du notaire, de l’administration fiscale et des agents immobiliers. Pour une estimation plus objective, la personne mandatée doit avoir une solide connaissance du marché. Sans cela, il ne pourra pas apporter une expertise fiable et pertinente.

La méthode par capitalisation du revenu

Les experts surnomment ce mode d’évaluation « la méthode du rendement ». Il se base surtout sur la capitalisation du revenu qu’il génère pour déterminer sa valeur. Les revenus potentiels ne sont pas obligatoirement pris en compte dans cette évaluation. La méthode du rendement facilite le calcul entre la valeur marchande du bien à évaluer et celle du loyer annuel. Le calcul se base surtout sur le loyer hors taxe et non sur la valeur locative. L’expert doit se calculer la valeur locative de référence et le rendement promu par l’investissement locatif. La valeur vénale du bien sera donc déterminée en fonction du taux de capitalisation du revenu issu de la location du bien. Pour plus de logique dans l’évaluation, l’évaluateur doit se concentrer sur le lien entre la valeur vénale du bien et son revenu locatif. Bien évidemment, il n’existe pas de calcul exact du taux de capitalisation si la valeur locative n’est que simulation. Ce taux peut donc varier selon différents paramètres comme la zone géographique et le type du bien. Généralement, la méthode est beaucoup plus fiable si elles appliquée sur un bien en location.

La méthode par les coûts

Cette méthode d’évaluation est très sollicitée par les experts pour l’expertise d’un bien immobilier sinistré. Dans ce cas, l’évaluation établira la valeur du bien afin que le propriétaire puisse percevoir une indemnisation pour lui permettre de tout remettre en état. Le calcul se basera surtout sur la valeur à neuf de la reconstruction en amputant certains abattements spécifiques. Il doit également inclure le prix du terrain pour déterminer la valeur approximative du bien immobilier lors du sinistre. L’évaluateur doit également ajouter dans ses calculs la valeur de la dépréciation physique du bien. Les règles de calculs doivent donc rester objectives pour une meilleure estimation des abattements du prix de la remise à neuf, ce qui n’est pas toujours évident. L’application de cette méthode pour évaluer la valeur vénale d’un bien sinistré est, de ce fait, soumise à quelques critiques. La méthode par les coûts doit être pratiquée par les experts en bâtiment.

La méthode hédonique

Cette méthode est applicable pour sur les biens immobiliers destinés à la vente. Elle connaît un réel succès au Canada et aux États-Unis et permet d’évaluer les biens immobiliers et mobiliers. Le calcul de l’estimation s’effectue surtout pour connaître la valeur d’une maison par rapport à la valeur de l’offre et de la demande du marché immobilier. Pour ne pas commettre d’erreur, l’évaluateur doit surtout se baser sur différentes caractéristiques en rapport avec la véritable nature du bien immobilier. La valeur du logement sera affectée par le coût de chacune de ses caractéristiques (emplacement géographique, état général, le prix des travaux de rénovation, les équipements, etc.). Ainsi, la valeur du bien sera définie par la rémunération de chaque caractéristique. Il s’agit d’une méthode assez pertinente, mais qui nécessite une base de calcul bien précise pour que l’estimation soit juste et fiable.