Vous êtes sur le point de vendre votre logement et vous vous demandez par où commencer ? Les diagnostics immobiliers, c’est souvent le premier casse-tête. Voici tout ce qu’il faut savoir pour ne rien oublier.
Les diagnostics obligatoires pour vendre : la liste complète 2026
La liste peut sembler longue au premier regard. Mais tous les diagnostics ne s’appliquent pas forcément à votre bien. Tout dépend de son ancienneté, de sa localisation et de son statut en copropriété ou non.
Les diagnostics selon l’ancienneté du bien
| Diagnostic | Condition | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Performance Énergétique) | Tous les biens | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 1er janvier 1949 | 1 an si positif, illimitée si négatif |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Loi Carrez | Copropriété uniquement | Illimitée sauf travaux |
Les diagnostics selon la localisation géographique
Selon où se trouve votre bien, d’autres diagnostics s’ajoutent à la liste.
L’état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire dans toutes les zones concernées par un plan de prévention des risques (inondation, sismicité, etc.).
Depuis 2023, un diagnostic bruit est aussi requis si le logement se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Et si votre bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, l’état de l’installation d’assainissement non collectif devient incontournable.
Les diagnostics spécifiques à la copropriété
Vous vendez un appartement ? Il faut ajouter le mesurage loi Carrez, bien sûr, mais aussi le diagnostic termites si la commune est classée en zone à risque. Ce classement est décidé par arrêté préfectoral, donc vérifiez la situation de votre ville sur le site de la préfecture ou auprès de votre notaire.
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : ce que le vendeur doit savoir
Le DDT, c’est le dossier qui regroupe l’ensemble de ces diagnostics. Il doit obligatoirement être annexé au compromis de vente, et non remis à la dernière minute le jour de la signature chez le notaire. C’est clair, plus vous anticipez, moins vous prenez de risques de bloquer la transaction.
Qui réalise les diagnostics et à quel moment ?
Tous les diagnostics (sauf l’ERP et le mesurage loi Carrez dans certains cas) doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. La certification est délivrée par des organismes accrédités COFRAC, comme Certicode Plus ou Dekra Certification. Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez la validité de la certification de votre diagnostiqueur sur le site officiel diagaccess.fr.
Idéalement, commandez votre DDT dès que vous décidez de mettre le bien en vente. Certains diagnostics peuvent nécessiter plusieurs jours de délai.
Durée de validité : ce qu’il faut vérifier
C’est souvent là que les vendeurs se font surprendre. Un DPE réalisé en 2016 ? Expiré. Un diagnostic électricité de 2020 ? Toujours valable. Avant de sortir vos anciens papiers, vérifiez chaque date. Un diagnostic périmé au moment de la signature du compromis peut suffire à retarder toute la vente.
Obligations du vendeur : risques en cas de diagnostic manquant
Un diagnostic absent ou périmé, ça n’est pas juste un oubli administratif. Sur le plan juridique, l’acheteur peut se retourner contre vous pour vices cachés si un problème est découvert après la vente. Résultat possible : une action en réduction du prix, voire en annulation de la vente. Le tribunal judiciaire peut aussi condamner le vendeur à des dommages et intérêts.
Pour le DPE en particulier, une erreur ou une omission peut engager la responsabilité civile du vendeur depuis la réforme de 2021 qui l’a rendu opposable juridiquement.
FAQ : les questions fréquentes sur les diagnostics immobiliers
Qui paie les diagnostics ? C’est le vendeur qui prend en charge le coût du DDT. Les prix varient selon le bien et le nombre de diagnostics requis, mais à titre indicatif, comptez entre 200 et 600 euros pour un appartement, davantage pour une maison ancienne avec gaz, électricité, amiante et plomb.
Peut-on les réaliser soi-même ? Non. À l’exception de l’état des risques et pollutions (ERP) que vous pouvez remplir vous-même via le formulaire disponible sur georisques.gouv.fr, tous les autres diagnostics doivent être effectués par un professionnel certifié.
Que faire si un diagnostic révèle un problème ? Vous avez deux options. Soit vous réalisez les travaux avant la vente pour améliorer la situation, soit vous vendez en l’état en informant l’acheteur. Dans ce second cas, la transparence est votre meilleure protection juridique. Dissimuler un problème identifié dans un diagnostic, c’est prendre un risque majeur.