Hésitez-vous à investir dans une location meublée ? Pourtant, les avantages de ce type de projet sont nombreux : une meilleure rentabilité brute, des leviers fiscaux intéressants, une forte demande locative, plus de souplesse concernant les baux. Mais avant de proposer votre bien immobilier à vos locataires, il est crucial que vous choisissiez le bon régime fiscal. Tenez aussi compte des quelques conseils ci-après pour assurer le succès de votre placement.

Quels sont les avantages d’une location meublée ?

Pourquoi miser sur une location meublée plutôt que de vendre votre appartement ou de louer vide ? Voici quelques atouts qui font de ce type de location un investissement à envisager :

Loyers plus élevés

Avec un bien doté de mobilier de qualité et d’équipement nécessaire, il est possible de demander des loyers plus élevés, de 5 à 30 % supérieurs qu’une location nue. Attention, le prix que vous pouvez pratiquer dépend surtout de la localisation du logement, de son état et du délai durant lequel vous le proposez. En tout cas, attendez-vous à une rentabilité nette de 4.8 % environ.

Une fiscalité particulièrement avantageuse (avec le LMNP)

Lorsque vous mettez en location un bien meublé, vous profiterez aussi de divers avantages fiscaux. En premier lieu, les loyers que vous percevez seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ils ne seront donc pas imposés en tant que revenus fonciers.

Deuxièmement, si vous optez pour le statut de LMNP, vous avez le choix entre deux régimes :

• Le régime micro-BIC vous octroie un abattement fiscal d’environ 50 % sur vos revenus locatifs.
• Le régime réel qui vous donne droit à une déduction de vos charges réelles et des amortissements.

Si vous sélectionnez celui de LMP, le régime réel sera appliqué.

Des baux flexibles adaptés aux étudiants et expatriés

Avec une location meublée, il est possible de changer de locataire après un an. Le bailleur doit seulement donner un préavis de 3 mois contre 6 mois pour un logement vide. Si c’est le locataire qui le dépose, il ne doit pas excéder 1 mois.

La durée du bail peut également être plus courte, entre 1 à 10 mois pour un bail mobilité et 1 à 90 jours pour un bail saisonnier. Ce type de contrat intéresse les étudiants et les expatriés, car il s’adapte parfaitement à leur besoin d’habitat temporaire. Le propriétaire, de son côté, peut réviser le loyer en fonction des périodes et effectuer des travaux d’amélioration de la résidence. Il peut en outre demander deux mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie.

Un marché en forte demande dans les grandes villes

Si vous cherchez un investissement rentable, n’hésitez pas à opter pour la location meublée. Pourquoi ?

Parce que vous limiterez le risque de vacance locative si le bien se trouve dans une zone attractive et correspond aux attentes des locataires qui y sont intéressés. En d’autres termes, si vous misez sur un logement dans une localisation stratégique et que vous l’équipez avec soin, il trouvera vite un locataire : des étudiants, des entreprises et des gestionnaires de résidences meublées en quête d’une propriété fonctionnelle.

Quel régime fiscal choisir pour une location meublée : LMNP ou LMP ?

Pour décider vers quel régime fiscal vous tourner, voyez d’abord les conditions d’accès aux statuts qui s’offrent à vous à la location meublée :

• Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est fait pour vous si vous voulez louer un ou quelques logements meublés durant de courtes périodes ou que vous prévoyez de miser sur une résidence de services gérée, à l’exemple de celles proposées sur cette page. Ce statut juridique et fiscal requiert une inscription auprès du tribunal du commerce. Pour y accéder, vos recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 euros et moins de 50% du total des revenus. Vous avez deux options concernant le régime fiscal : le micro-BIC et le régime réel.
• Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : vous n’êtes pas tenu de vous inscrire au RCS. Vos recettes locatives durant un an doivent dépasser les 23 000 euros et représenter plus de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Pour choisir le type de régime fiscal qui vous convient, tenez compte du comparatif des avantages et inconvénients suivant :

;

Statut	Avantages	Inconvénients
LMNP	–          Fiscalité optimisé : possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel –          Flexibilité des baux. –          Comptabilité plus légère et moins de formalités, notamment avec le régime micro-BIC. –          Amortissement du bien et du mobilier possible sous le régime réel. –          Réductions d’impôts Censi-Bouvard si le propriétaire est éligible.	–          Déficits reportables uniquement sur les revenus liés  au bien et aux autres revenus de même nature. –          Présente peu d’avantages en cas de succession.
LMP	–          Déficits imputés sur le revenu global, sans limite. –          Lors de la revente du bien, la plus-value est exonérée de l’impôt, sous certaines conditions. –          Exonération IFI possible. –          Plus d’avantages en matière de succession.	–          Requiert une comptabilité rigoureuse. –          Fortes cotisations RSI sur les plus-values à court terme. –          Régime de plus-value professionnelle plus contraignant.

;

Bref, si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, tout comme les autres investisseurs, choisissez le régime réel LMNP.

Conseils pour réussir votre investissement dans la location meublée

Si vous êtes décidé à investir dans la location meublée, les conseils suivants pourraient vous aider à mieux préparer votre projet.

L’importance de l’emplacement pour attirer des locataires

Privilégiez un bien se trouvant dans un emplacement stratégique. Assurez-vous qu’il se situe en centre-ville ou dans un quartier dynamique, à proximité des universités et des grandes écoles, des commerces et des transports.

Puis, étudiez la demande locative dans la région, pour que vous puissiez vous adapter au besoin de logement de vos futurs locataires.

Pensez aussi aux autres scénarios possibles, par exemple à la revente de la propriété. Est-ce qu’elle attirera les acheteurs et remplit leurs critères ?

Bien meubler et décorer pour se démarquer

Tenez toujours compte des attentes de vos clients pour éviter les vacances locatives. Aussi, assurez-vous d’installer du mobilier fonctionnel, de style moderne, de qualité et durable. Veillez à ce qu’il n’encombre pas les lieux. Ses dimensions doivent s’harmoniser avec la surface disponible.
Pour que l’intérieur de votre logement plaise au plus grand nombre :

• Peignez ses façades avec des couleurs neutres. Cette idée donne en plus l’impression que l’intérieur est spacieux.
• Misez sur des revêtements de sol solides et faciles à nettoyer.
• Installez-y des appareils utilisés couramment par les locataires tels que le réfrigérateur, la cafetière, la télévision, une machine à laver, un four à micro-ondes, etc.

Gestion locative : gérer soi-même ou déléguer ?

Si vous voulez débuter dans la gestion immobilière, avoir une relation directe avec vos clients et évitez les frais de gestion, vous pouvez vous-même gérer la location meublée. Attention, c’est une mission plutôt chronophage.

Si votre emploi du temps est chargé, le mieux est de déléguer cette tâche à une agence ou confier le logement aux mains d’un gestionnaire spécialisé. Il s’assure de trouver des locataires, de réceptionner les loyers, etc. Il dispose également des compétences administratives et l’expertise nécessaire pour gérer tous les aspects juridiques et fiscaux. Certes, vous payez des frais de gestion, mais en contrepartie, vous profitez un gain de temps, gain d’énergie et plus de sérénité. Ceci étant, vous devez choisir avec beaucoup de vigilance votre gestionnaire. Pour ce faire, vérifiez sa solidité financière et sa réputation, informez-vous du bail commercial qu’il propose et des services inclus. Enfin, vérifiez s’il vous propose un rapport de suivi sur la gestion du mobilier et de l’état du bien.