PLAN
I - QU'EST-CE QUE LE DROIT DE L'URBANISME ?
    A - LES RAISONS D'ETRE DU DROIT DE L'URBANISME
        1 - LE DEVELOPPEMENT DE L'URBANISATION
        2 - LE RENOUVEAU DE L'URBANISME
            a - Les nouvelles finalités de l'urbanisme
            b - Les nouvelles méthodes de l'urbanisme
            c - Le nouveau cadre de l'urbanisme
        3 - L'AVENEMENT DU DROIT DE L'URBANISME
    B - L'AUTONOMIE DU DROIT DE L'URBANISME
        1 - Droit de l'urbanisme et droit de la construction
        2 - Droit de l'urbanisme et droit de l'aménagement du territoire
        3 - Droit de l'urbanisme et droit de l'environnement
    C - L'OBJET DU DROIT DE L'URBANISME
II - LA CRISE DU DROIT DE L'URBANISME
    A - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT DEVALORISE DANS SES SOURCES
        1 - LA DEGRADATION DES SOURCES
            a - La loi
            b - Le règlement
            c - La jurisprudence
            d - Les sources administratives
        2 - L'ALTERATION DES RAPPORTS ENTRE LES NORMES JURIDIQUES
    B - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT ECLATE DANS SON CONTENU
        1 - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT INDIVIDUALISABLE
            a - Le droit de l'urbanisme fait appel à des règles permissives
            b - Le droit de l'urbanisme fait appel à des compétences discrétionnaires
            c - Le droit de l'urbanisme fait appel à des règles dérogatoires
            d - Le droit de l'urbanisme fait appel à des règles négociées
        2 - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT SPATIALISE
        3 - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT TEMPORALISE

Tout en restant très succinct, on ne peut aborder le droit de l'urbanisme d'une part sans se demander ce qu'il est (I) et d'autre part sans aborder la crise qu'il traverse (II) .

I - QU'EST-CE QUE LE DROIT DE L'URBANISME ?

"Le droit de l'urbanisme peut être défini comme l'ensemble des règles et des institutions établies en vue d'obtenir une affectation de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques" (H. JACQUOT - Droit de l'urbanisme, Dalloz 1987, p.10). Par cette définition le Professeur JACQUOT distingue le droit de l'urbanisme au sens strict, c'est à dire lié à un "but spécifique d'aménagement" du droit de l'urbanisme au sens large "qui englobe aussi des procédures comme celles des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation des sols qui sont établies dans des buts particuliers de salubrité, de sécurité et d'esthétique, etc... mais qui ont néanmoins des incidence sur l'affectation de l'espace" (idem).

Le droit de l'urbanisme est une branche du droit public. Il confère aux autorités administratives un arsenal de prérogatives de puissance publique qui leur permet de faire prévaloir l'intérêt général sur les intérêts particuliers des propriétaires fonciers. Le Droit de l'Urbanisme se rattache au droit administratif, et certains aspects peuvent relever du droit fiscal ou du droit pénal.

Pour bien cerner ce que peut être ce droit complexe, trois thèmes doivent être abordés : les raisons d'être (A), l'autonomie (B) et l'objet (C) du droit de l'urbanisme.

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A - LES RAISONS D'ETRE DU DROIT DE L'URBANISME

Ce n'est qu'après la deuxième guerre mondiale que l'urbanisme a fait l'objet en France d'une législation spécifique.

L'aménagement des villes est pourtant une préoccupation ancienne et les pouvoirs publics s'y sont toujours intéressés. Mais à partir du XIXe, l'explosion démographique des cités a conduit l'autorité à édicter des règles spécifiques. De nos jours, sous la pression du développement urbain (1), l'urbanisme a été repensé (2).

1 - LE DEVELOPPEMENT DE L'URBANISATION

La concentration de population dans les agglomérations urbaines est liée à la révolution industrielle. Le phénomène s'est présenté sous des aspects qualitatifs et quantitatifs.

Aspect quantitatif : La population urbaine est passée de 24% en 1846 à 53% en 1946 et à 73,4% en 1982 (H. JACQUOT - op.cit.) avec toutefois une nette décélération depuis une quinzaine d'années. Aspect qualitatif : Sauf apparition de "villes nouvelles" de par la volonté des pouvoirs publics, l'extension de la population urbaine ne s'est faite que par réaménagement et extension des villes existantes, jusqu'à aboutir à des agglomérations multi-communales voire des "régions urbaines" (région parisienne). Entre le milieu agricole et le milieu urbain se sont développées des zones intermédiaires dans lesquelles la population ne vit pas d'agriculture mais travaille dans l'agglomération proche (la "Rurbanisation" L. BAUER et J.M. ROUX). Le phénomène urbain s'étend donc au delà de la cité.

Avec l'émergence (médiatique ?) du problème des quartiers "à risques", le droit de l'urbanisme se fait instrument de gestion de la société : c'est le "traitement social de l'urbanisme". Cette évolution en fait un droit qui n'est plus seulement le droit de la ville.

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2 - LE RENOUVEAU DE L'URBANISME

Le terme "urbanisme" apparaît pour la première fois dans un ouvrage de ILDEFONSO CERDA (1867) : "la théorie générale de l'urbanisation". Si le mot est récent, la discipline est très ancienne. Pourtant la révolution industrielle a poussé les urbanistes à repenser leurs pratiques afin de remédier au développement anarchique des villes.

a - Les nouvelles finalités de l'urbanisme

La ville moderne n'est plus considérée comme un lieu sacré ou comme un monument formé d'un assemblage de bâtiments, mais comme un ensemble d'êtres humains. La ville se doit donc d'être fonctionnelle à partir des besoins présumés de ses habitants (se loger, travailler, circuler, se distraire...) (cf. la Chartes d'Athènes - le Corbusier).

Les objectifs des urbanistes se doivent d'être variés : hygiène, social, économie, esthétique...

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b - Les nouvelles méthodes de l'urbanisme

L'intervention des urbanistes ne se veut plus fragmentaire mais au contraire générale par une vision cohérente et globale de l'aménagement de la ville. Celle-ci n'est plus le terrain de jeu des seuls architectes mais intéresse désormais d'autres professionnels : l'urbanisme fait donc appel à différentes disciplines (architecture, économie, sociologie, géographie) et nécessite le recours aux techniques les plus variées (administratives, et surtout financières puisqu'à la cohérence spatiale s'ajoute également un souci de cohérence temporelle par programmation des équipements).

c - Le nouveau cadre de l'urbanisme

L'urbanisme n'est plus l'aménagement interne de la ville. Les urbanistes conçoivent maintenant l'aménagement urbain dans un cadre plus large en intégrant les espaces ruraux avoisinants (zone d'urbanisation future, zone de loisirs, zone agricole...)

Dans les grandes agglomérations multi-communales, l'aménagement de chaque ville ne peut être défini isolément. La nécessité pousse à l'intercommunalité, par des moyens classiques (syndicats intercommunaux, communautés urbaines...) ou plus novatrices (communauté de villes, "pays"...). Mais il existe encore une certaine résistance des élus locaux "jaloux" de leurs pouvoirs, même s'il commence à se dessiner un mouvement favorable (au moins dans les discours...).

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3 - L'AVENEMENT DU DROIT DE L'URBANISME

L'urbanisme est une activité d'intérêt général qui permet de définir le cadre de vie quotidien. Les collectivités publique, afin de discipliner la croissance urbaine a défini une nouvelle police spéciale de la propriété immobilière : pour que l'intérêt général puisse être préservé et que certains aménagements publics puissent être réalisés, il a fallu réglementer l'exercice du droit des propriétaire fonciers, d'où la naissance d'une "police spéciale de l'urbanisme". Celle-ci s'est, avec le temps, enrichie et transformée pour donner naissance au "droit de l'urbanisme".

Ainsi le droit de propriété a été limité de plus en plus strictement. "C'est ainsi qu'en dépit des dispositions de l'Art. 522 C.Civ., l'on peut se demander si le droit de construire fait toujours partie des prérogatives des propriétaires alors qu'il est en fait distribué à ces derniers dans le cadre des plans d'urbanisme et inexistant, sauf exceptions limitativement énumérées par la loi, en l'absence de ceux-ci" (H. JACQUOT - op.cit., p.9). De plus certaines procédures permettent aux pouvoirs publics de se substituer aux propriétaires afin d'aménager de vastes zones.

Toutefois, parallèlement à ces sujétions, des garanties importantes ont été accordées aux administrés afin d'éviter que les pouvoirs dont disposent les collectivités publiques soient utilisés arbitrairement (publicité des décisions, enquêtes préalables, limitations des dérogations...)

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B - L'AUTONOMIE DU DROIT DE L'URBANISME

1 - Droit de l'urbanisme et droit de la construction

Le droit de l'urbanisme a un domaine à la fois plus large et plus étroit que le doit de la construction. Ces deux domaines ne coïncident en fait que par les règles de l'affectation du sol. Ainsi le droit de la construction regroupe-t-il l'ensemble des régles relatives à l'édification de bâtiments. Le domaine du droit de la construction recouvre donc partiellement le domaine du droit de l'urbanisme puisque ce dernier détermine l'affectation du sol.

En revanche, le droit de l'urbanisme ne s'intéresse qu'à une partie des problèmes posés par l'édification de bâtiments : localisation, desserte, implantation, volume, aspect... Tout ce qui concerne la technique même de construction et les relations entre maître d'ouvrage et maître d'œuvre lui est étranger.

Inversement le droit de l'urbanisme règle des formes d'occupation des sols inconnues du droit de la construction : camping, caravaning, coupe et abattage d'arbres, modification du sol, etc...

Pour simplifier à l'extrême, on peut dire que dans l'acte de construire, le droit de la construction intervient "après" le droit de l'urbanisme.

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2 - Droit de l'urbanisme et droit de l'aménagement du territoire

"L'aménagement du territoire c'est la recherche dans le cadre géographique de la France d'une meilleure répartition des hommes en fonction des ressources naturelles et des activités économiques" (M. CLAUDIUS PETIT).

En théorie, l'aménagement du territoire concerne l'aménagement de l'espace national, le droit de l'urbanisme l'aménagement de l'espace urbain. Mais l'extension du cadre territorial de l'urbanisation pose des problèmes de frontière entre les deux domaines : l'aménagement des "régions urbaines" ou la protection des espaces ruraux périphériques dépendent- ils de l'urbanisme ou de l'aménagement du territoire ? De même, le droit de l'aménagement du territoire a tendance à vouloir régir des aires géographiques de plus en plus précises. Inversement, le droit de l'urbanisme a tendance à s'élargir au delà des limites de la ville pour régir des espaces limitrophes de plus en plus vastes.

En réalité, les deux domaines restent distincts : l'aménagement du territoire recherche une meilleure répartition des individus et des activités, le droit de l'urbanisme réglemente les conditions d'occupation et d'utilisation de l'espace.

Pour simplifier également, on peut dire également que le droit de l'aménagement du territoire intervient, dans l'acte de construire, "avant" le droit de l'urbanisme.

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3 - Droit de l'urbanisme et droit de l'environnement

Le droit de l'environnement est l'ensemble des régles relatives à la protection du milieu de vie, constitué aussi bien par les espaces naturels que par les espaces bâtis.

Le droit de l'urbanisme contribue donc à façonner ce milieu et à tendance à se rapprocher de l'esprit du droit de l'environnement, notamment par la prise en compte de la préservation des paysages et des sites naturels et urbains. Mais le droit de l'environnement a un domaine beaucoup plus vaste puisqu'il s'interesse, non seulement à la protection des espaces, mais également à celle des espèces et à la lutte contre les nuisances quelles que soit leur localisation.

Dans le même ordre d'idée, on peut dire que, dans l'acte de construire, le droit de l'environnement intervient "en parallèle" avec le droit de l'urbanisme.

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C - L'OBJET DU DROIT DE L'URBANISME

Le droit de l'urbanisme a un triple objet :

le droit de l'urbanisme attribue des affectations à l'espace. Le droit de l'urbanisme détermine les différents types d'occupation du sol admis ou interdits dans une zone déterminée de l'espace. Et pour chaque type d'occupation de l'espace, il détermine les règles et conditions d'utilisation de ce dernier.

le droit de l'urbanisme contrôle le respect de ces affectations. Le droit de l'urbanisme prévoit tout un arsenal de procédures et de sanctions qui garantissent le respect par les propriétaires de l'affectation du sol qu'il détermine.

le droit de l'urbanisme permet la réalisation de ces affectations. Il met à disposition des autorités administratives des procédures leur permettant de conduire à bien des opérations d'aménagement.

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II - LA CRISE DU DROIT DE L'URBANISME

L'évolution historique du droit de l'urbanisme a légué un ensemble sophistiqué rendant le droit applicable d'une monstrueuse complexité. Or sa mise en oeuvre n'a pas toujours été accompagnée d'une grande rigueur. A cela s'ajoute un élargissement constant de son domaine d'application : d'abord droit de l'aménagement de la cité, il se transforme assez rapidement en droit de l'extension urbaine pour tendre ensuite à devenir le droit de l'utilisation de l'espace sur l'ensemble du territoire national (R. CRISTINI - Droit de l'Urbanisme, Economica 1985, p.7). Enfin le droit de l'urbanisme est un lieu de conflit : conflit entre l'intérêt général et le droit de propriété, conflit entre l'intérêt local et l'intérêt national. De l'analyse qu'il a réalisé de sa lente et profonde évolution, le Doyen CRISTINI a conclu , dans son ouvrage précité (qui, malgré une date de parution déjà ancienne, n'a rien perdu de sa justesse et de son actualité sur ce point) que le droit de l'urbanisme a acquis un double aspect : c'est un droit dévalorisé dans ses sources (A), c'est un droit éclaté dans son contenu (B).

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A - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT DEVALORISE DANS SES SOURCES

En matière d'urbanisme, les sources du droit ne sont pas fondamentalement différentes de celles des autres branches du droit administratif. Touchant au droit de propriété, il doit même tenir compte des traités internationaux (F. BOUYSSOU-Les garanties supra-législatives du droit de propriété - DS 1984 -XXXVII) et des textes constitutionnels.

Ce sont surtout les sources plus classiques qui revêtent le plus d'importance. On constate pourtant un double glissement. D'une part le rôle croissant des sources non législatives, d'autre part un affaiblissement des rapports entre normes juridiques.

1 - LA DEGRADATION DES SOURCES

a - La loi

Les règles de fond posées par la loi étaient rares jusqu'en 1983. Elles se contentaient généralement de poser les principes généraux et d'habiliter ensuite le pouvoir réglementaire à les mettre en oeuvre. Il faut noter pourtant une évolution depuis 1983 qui donne à la loi plus d'importance : lois de 1983 et 1985, L.A.U., etc...

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b - Le règlement

Les véritables règles de fond sont le plus souvent d'origine réglementaire, que cela soit les règles s'appliquant à l'ensemble du territoire national (R.G.U.) ou les règles locales d'urbanisme qui ont pris avec la décentralisation, une importance primordiale

Or tous ces textes réglementaires prennent parfois beaucoup de liberté avec les principes législatifs qu'ils sont sensés appliquer. Ainsi certains vont jusqu'à dire que les articles réglementaires du code font plus que les articles législatifs, moins qu'eux, ou autre chose qu'eux.

c - La jurisprudence

Elle est très abondante dans le droit de l'urbanisme. La décentralisation des compétences d'urbanisme a encore accru son importance, d'autant plus que les récentes réformes du contentieux de l'urbanisme ont encore ouvert des voies nouvelles au juge (juge unique, sursis d'extrême urgence, injonctions -relatives- à l'administration).

Pourtant le droit de l'urbanisme n'est pas purement jurisprudentiel, car les textes sont importants. La loi et le règlement viennent souvent confirmer ou infirmer les règles jurisprudentielles.

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d - Les sources administratives

L'évolution du droit de l'urbanisme montre un constant glissement en faveur des sources de droit les plus faibles, les plus faciles à modifier. Les sources administratives ont donc prise en la matière une importance considérable. Une masse énorme de circulaires, directives, instructions existe, d'une grande importance pratique pour l'application concrète du droit puisque c'est à ce niveau que le droit de l'urbanisme atteint l'administré.

Bien souvent, des réformes importantes ont été annoncées par des circulaires avant d'être mises en place par des lois ou des règlements.

Leur autorité n'est fondée que sur l'autorité hiérarchique et elles ne s'imposent qu'aux services de l'Etat. Aucun lien hiérarchique ne liant le ministre (fut-il le premier d'entre-eux) aux maires en matière d'urbanisme décentralisé, ces derniers ne sont pas tenus par le contenu de ces circulaires. Pourtant l'administration locale en tire argument pour refuser des autorisations, ce qui crée un effet indirect sur les administrés. La doctrine a souvent dénoncé ces pratiques administratives parallèles contre lesquelles les administrés sont désarmés (voir H. JACQUOT : "Les directives d'urbanisme et d'aménagement du territoire", Mélange R.E. CHARLIER, 1981 - G. LIET-VEAUX : "Urbanisme et Démocratie", REDI n°92/93-1981 - R. SAVY : "Permis de construire et Légalité", DS 75, chron p.63).

Le décret du 28 Novembre 1983 concernant la relation entre les administrations et les usagers, entré en vigueur le 4 Juin 1984, a tenté de pallier ces inconvénients en disposant que "tout intéressé est fondé à se prévaloir, à l'encontre de l'administration, des instructions directives et circulaires publiées dans les conditions prévues par l'art. 9 de la loi du 17 Juillet 1978, lorsqu'elles ne sont pas contraires aux lois et règlements". Mais ce principe ne règle pas le problème de l'administré confronté à un refus abusif et n'ouvre (une fois de plus, serait-on tenté de soupirer) que la voie du règlement contentieux des conflits..

Au différentes sources administratives "formelles", s'ajoute ce que le Professeur AMSELEK appelle le "méta-juridique"("le rôle de la pratique dans la formation du droit : aperçu à propos du droit public français", RDP 1983 p.1471), c'est à dire la pratique journalière du droit telle qu'elle est conçue par l'autorité qui est chargée de l'application concrète du droit. Cette pratique est illustrée par le foisonnement des "réponses ministérielles" aux questions écrites des parlementaires.

Cet état du droit très particulier est encore aggravé par la seconde cause de la dévalorisation des sources du droit de l'urbanisme : l'altération des rapports entre les normes juridiques.

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2 - L'ALTERATION DES RAPPORTS ENTRE LES NORMES JURIDIQUES

Les rapports qui s'établissent entre les normes juridiques inférieures et les normes juridiques supérieures se sont fortement altérés dans le droit de l'urbanisme.

Dans de nombreux cas, le rapport classique de conformité reste valable. Mais dès 1967, le législateur a introduit un rapport plus lâche : le rapport de compatibilité, qui a donné lieu à une abondante jurisprudence, notamment à propos des Schémas Directeurs. Dans ce cas la norme inférieure n'est plus liée à la norme supérieure par une obligation d'identité, mais par une obligation de non contrariété

La loi de 1983 a marqué un nouvel affaiblissement puisque certains documents doivent simplement "prendre en compte" ou "prendre en considération" d'autres documents. L'administration gagne en marge de manœuvre ce que le droit perd en clarté : "le droit évolue et s'adapte, il n'est pas toujours sûr qu'il progresse" (R. CRISTINI, op.cit., p.10).

Pris entre la pratique administrative du droit et le maniement législatif des concepts, le droit de l'urbanisme a vu ses sources se dévaloriser. Il a malheureusement vu son contenu éclater sous les coups de boutoir conjugués de la nécessité et de la décentralisation.

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B - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT ECLATE DANS SON CONTENU

Conçu à l'échelon central pour être appliqué sur l'ensemble du territoire, le droit de l'urbanisme ne pouvait être parfaitement applicable en l'état à toutes les situations locales. Il a donc bien fallu préserver une certaine souplesse. Celle-ci s'est traduite par une application individualisée, spatialisée et temporalisée du droit (cette distinction est également empruntée au Doyen Cristini).

1 - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT INDIVIDUALISABLE

Cette individualisation du droit est une source de pouvoirs supplémentaires pour l'autorité administrative chargée de l'appliquer. Elle résulte des caractères permissif, discrétionnaire, dérogatoire et négocié du droit de l'urbanisme

a - Le droit de l'urbanisme fait appel à des règles permissives

De nombreuses règles du droit de l'urbanisme laissent à l'administration la liberté de se prononcer dans un sens déterminé sans pour autant lui imposer un sens précis à se décision. Ainsi l'autorité compétente apprécie d'abord si elle entend faire usage de la faculté qui lui est offerte par la règle. Dans l'affirmative, elle se détermine ensuite sur le contenu qu'elle donnera à sa décision. La décision pourra de la sorte être fortement individualisée.

Bien entendu cette individualisation ne sera légitime que si elle répond à la satisfaction d'un intérêt général. Il reste qu'elle peut être la porte ouverte à des abus regrettables.

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b - Le droit de l'urbanisme fait appel à des compétences discrétionnaires

Il est coutume de dire que lorsque l'autorité administrative élabore un plan d'occupation des sols, elle "fait" le prix des terrains concernés, tant il est vrai que la valeur d'une propriété sur le marché foncier dépend étroitement des règles d'urbanisme qui lui sont applicables. Or le découpage du territoire communal en zones appartient au pouvoir discrétionnaire de l'administration, le juge n'acceptant alors que de contrôler l'erreur manifeste d'appréciation.

Bien entendu, compétence discrétionnaire ne veut pas dire arbitraire. L'autorité administrative doit suivre certains critères connus. Mais face à ce type de décision, le propriétaire est désarmé face à un juge ne censurant que l'erreur évidente.

c - Le droit de l'urbanisme fait appel à des règles dérogatoires

Le droit de l'urbanisme a longtemps fait appel à des techniques dérogatoires : les actes administratifs individuels pouvaient s'affranchir des actes réglementaires qu'ils étaient sensés appliquer. Ce système avait l'avantage de la souplesse et pouvait effacer les conséquences d'une application trop rigide d'une règle à un cas particulier. Mais il avait également l'inconvénient de sa trop grande souplesse, et, par un usage abusif, pouvait aboutir à affranchir l'administration du respect des textes en vigueur. Le juge administratif puis le législateur sont intervenus pour limiter les abus.

Ainsi, ne sont plus admis que des "adaptations mineures" au POS. Mais les dérogations subsistent pour l'application des "règles générales d'urbanisme" (appelées également "règlement national d'urbanisme"). De plus, il n'est pas certain que le passage de la dérogation à l'adaptation mineure ait réglé tous les problèmes de dérapages administratif.

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d - Le droit de l'urbanisme fait appel à des règles négociées

La négociation n'est pourtant pas absente des décisions d'urbanisme. Ainsi dans les ZAC, le financement et la réalisation des équipements sont négociés entre l'administration et l'aménageur. Il s'agit là d'un mode de gestion normal d'une convention d'aménagement, puisque nous sommes là dans le monde contractuel.

Mais le droit de l'urbanisme aussi est un droit de contrainte et fait appel au procédé de l'acte administratif unilatéral. Or, il est de règle que l'acte administratif unilatéral ne se négocie pas. Or la négociation a pu atteindre des actes qui, en principe, devraient être exempts de tout marchandage : ainsi le permis de construire, qui peut faire l'objet de tractations préalablement à sa délivrance (ou en cours d'instruction), le contenu du POS qui peut permettre de régulariser une opération irrégulière à l'origine ou qui peut ouvrir à l'urbanisation de nouvelles propriétés qui en étaient exclues jusque là.

Même s'il s'agit d'entorses aux principes juridiques, cette négociation n'est qu'un moindre mal si elle est justifiée par l'intérêt général : faciliter l'obtention d'un permis de construire conforme au plan d'occupation des sols alors que la demande était initialement irrégulière et ainsi éviter un refus "sec" ; corriger une erreur du plan d'occupation des sols au regard de la situation concrète d'une propriété... Mais cette même négociation ne peut être admise lorsqu'elle n'a pour but que de satisfaire des intérêts purement privés de valorisation du patrimoine immobilier d'un propriétaire "bien en cours".

L'individualisation (dangereuse) du droit de l'urbanisme se double également d'une spatialisation souvent excessive.

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2 - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT SPATIALISE

En principe la législation ou la réglementation sont applicables à l'ensemble du territoire français. Or le droit de l'urbanisme à considérablement développé un système de règles qui ne s'applique que sur certaines parties de celui-ci. Cette évolution est logique puisque par nature il régit l'affectation et l'utilisation du sol.

La réglementation varie donc d'une commune à une autre, et à l'intérieur d'une commune d'une zone à une autre, sans parler des multiples secteurs et sous-secteurs qui peuvent "agrémenter" ces zones.

A ceci s'ajoute une catégorie de normes qui ne s'appliquent qu'à une partie du territoire bien qu'élaborées à l'échelon central : loi littoral, loi montagne, loi aérodrome. S'ajoute également toute une série de zones particulières soumises à un régime spécifique : ZAC, ZAD, secteurs sauvegardés, espaces naturels sensibles, ZPPAUP...

Le droit applicable à une parcelle donnée peut donc être défini par plusieurs sources selon sa situation géographique. Or ce droit lui même est sujet également à une forte évolution dans le temps.

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3 - LE DROIT DE L'URBANISME EST UN DROIT TEMPORALISE

Une part importante de l'objet du droit de l'urbanisme consiste à prévoir, à programmer l'aménagement urbain. Les documents prospectifs sont donc d'une grande importance. Mais avec eux le facteur temps devient une donnée incontournable de l'évolution de la réglementation.

Des décisions créatrices de droit ont une durée de validité limitée (le permis de construire, par exemple). L'application anticipée de certaines régles est autorisée, avant même qu'elles ne deviennent définitives. L'application de certaines règles enfin peut être retardée afin d'en garantir l'évolution, par le biais du sursis à statuer.

Le droit de l'urbanisme doit pouvoir s'adapter à l'évolution des circonstances de fait. Aussi la règle du droit de l'urbanisme bénéficie-t-elle d'une grande mutabilité : On ne relève, dans le code de l'urbanisme, pas moins de sept procédures différentes permettant de faire évoluer un plan d'occupation des sols ! Mais ce caractère conduit souvent à ne considérer la règle que comme une simple étape dans un processus évolutif. La règle d'urbanisme ne connaîtrait ainsi qu'une sorte d'état transitoire permanent. Ce qui est directement contradictoire avec le rôle du droit qui est d'assurer la sécurité juridique. Il est ainsi difficile pour un simple administré de connaître avec certitude le droit qui lui est applicable dans un instant donné.