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sommaire > les autorisations d'urbanisme > le permis de construire > taxes et participations > taxes cumulables avec la TLE et le PAE

PLAN
I - La participation pour surdensité
    1 - Les conditions d'application
    2 - Le régime
II - La participation pour dépassement du plafond légal de densité
III - La taxe départementale des espaces naturels sensibles du département
IV - La taxe de financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement

Il existait, jusqu'en 1995, cinq participations cumulables à la fois avec la T.L.E. et avec la participation dans les secteurs d'aménagement. L'une d'elles, la participation à la diversité de l'habitat, issue de la loi d'orientation pour la ville, a été supprimée cette années là par la réforme dite "d'ajustement" de ce texte. Il n'existe plus donc, aujourd'hui, que quatre participations cumulables de ce type:

• La participation pour surdensité
• La participation pour dépassement du plafond légal de densité
• La taxe des espaces sensibles du département
• La taxe de financement des Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement

I - La participation pour surdensité

La possibilité pour les constructeurs de construire au-delà de la densité autorisée, en contrepartie du versement d'une contribution est déjà ancien. Le principe a été repris et réaménagé par la Loi d'Orientation Foncière de 1967 qui a créé la participation pour dépassement du COS. Le régime de cette participation pour dépassement a ensuite été modifié par la loi foncière du 31 décembre 1975 afin de l'harmoniser avec celui de la participation pour dépassement du PLD.

L'application de la participation pour surdensité est soumise à des conditions très précises et à un régime particulier.

1 - Les conditions d'application

La possibilité de dépasser le coefficient d'occupation des sols n'existe que lorsque le Plan d'occupation des sols a prévu "... des normes de construction différentes de celles qui résultent de l'application du coefficient d'occupation des sols, soit en raison des prescriptions d'urbanisme ou d'architecture, soit en raison de l'existence de projets tendant à renforcer la capacité des équipements collectifs"(voir art. 1723 quinquies C.G.I.). Le règlement du POS désigne éventuellement les zones ou parties de zones où le COS pourra être dépassé. Les dispositions relatives au dépassement du COS sont insérées à l'article 15 du règlement. En l'absence de dispositions explicites en ce sens dans le POS, tout dépassement constitue une illégalité.

Le Conseil d'Etat a voulu mettre un terme à certains abus en limitant la possibilité de dépassement du COS. Il exige que l'importance du dépassement soit limité soit directement par la fixation d'un plafond, soit indirectement par l'application d'autres règles du POS.

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2 - Le régime

L'article L.332-1 CU prévoit trois types d'exemption de la participation :

• dans les zones (ou parties de zones) où la reconstruction sur place ainsi que l'aménagement de bâtiments existants peuvent, pour des motifs d'urbanisme ou d'architecture, être imposés ou autorisés avec une densité au plus égale à celle qui était initialement bâtie;
• à l'intérieur des zones urbaines, lorsque le dépassement est justifié par des prescriptions d'urbanisme ou d'architecture et que, avec l'accord de l'autorité administrative, les propriétaires des terrains voisins acceptent de transférer une quantité de leurs possibilités de construction équivalente au dépassement en question;
• quand le propriétaire a obtenu le transfert des possibilités de construire dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages.

Ces deux dernières exceptions correspondent à des cas de transfert de coefficient d'occupation des sols prévus par le code de l'urbanisme.

En outre l'article R.332-1,I, dernier alinéa, du Code de l'urbanisme dispose qu' "il n'est pas perçu de participation pour la partie de la surface de plancher développée hors oeuvre des constructions déjà implantées sur le territoire qui dépasse le coefficient d'occupation du sol lorsque ces constructions sont conservées".

En revanche, la participation pour surdensité est due pour une construction existante dont la destination a été modifiée par des travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire. En outre, le fait qu'une construction réalisée sans autorisation ou déclaration préalable soit susceptible de faire l'objet de sanctions pénale, ne fait pas obstacle à l'exigence de la participation(art. L.123-I, al.3, du Code de l'urbanisme).

Le montant de la participation correspond à la somme que le bénéficiaire aurait du débourser pour acheter le terrain nécessaire pour éviter la surdensité.

La valeur du m2 de terrain d'assiette du permis est déclarée par le pétitionnaire dans la demande de permis de construire. Les services fiscaux doivent également fournir une estimation de cette valeur.

Jusqu'en 1991, le produit de la participation n'était pas affecté. La loi d'orientation pour la Ville impose désormais la même affectation que celle de la participation à la diversité de l'habitat.

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II - La participation pour dépassement du plafond légal de densité

Le plafond légal de densité a été créé par la loi foncière de 1975. Il s'agit de la déformation d'une suggestion faite par le Professeur GILLI en vue, en simplifiant à l'extrême, de permettre une certaine indemnisation par péréquation au profit des propriétaires lésés par la réglementation de l'urbanisme.

La participation est fondé sur une fiction : au delà d'un certain plafond de densité, le constructeur doit racheter fictivement à la collectivité le terrain qui lui aurait été nécessaire pour ne pas dépasser ce plafond.

A l'origine ce plafond était uniformément de 1 sur tout le territoire et de 1,5 à Paris. Le versement s'appliquait à toute construction, publiques ou privées.

Ce système a été fortement critiqué dès l'origine, aussi a-t-il été modifié à plusieurs reprises et est actuellement à l'agonie : en 1983, les grandes communes ont obtenu le droit de moduler le plafond jusqu'à un maximum de 2 et a créé de multiples cas d'exonération. En 1986, le PLD est devenu facultatif pour toute les communes et la valeur maximale du plafond a été supprimé. Ceci revenait à une abrogation de fait, d'autant plus la loi à imposé que les communes confirment l'existence du plafond par délibération, l'absence de confirmation entraînant sa suppression de plein droit sur le territoire de la commune.

Le calcul de la participation est identique à la participation pour surdensité. La commune en perçoit les trois-quarts du produit, le département le quart restant. Si la construction induisant la participation est une construction à usage de logement sociaux, la totalité du produit revient à la commune qui peut le reverser au constructeur comme subvention.

La participation n'est plus, comme à son origine, une recette affectée.

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III - La taxe départementale des espaces naturels sensibles du département

Il s'agit de l'ancienne Taxe Départementale des Espaces Verts. La transformation en 1985 des "périmètres sensibles" en "espaces naturels sensibles" a entraîné la modification du régime (en même temps que du nom) de cette participation.

Lorsque cette dernière était déjà perçue dans un département, la taxe des espaces naturels sensibles s'y est substituée de plein droit dans les zones où elle était perçue. Dans les autres départements la taxe des espaces naturels est perçue dans l'ensemble du département dès son institution.

La taxe est applicable pour toute opération de construction, de reconstruction et d'agrandissement. Le fait générateur est le permis de construire. Les cas d'exonération s'inspirent de ceux de la TLE, dont elle suit d'ailleurs le régime. Ainsi l'assiette de la taxe est identique à celle de la TLE. En revanche le taux est fixé par le Conseil Général (2% maximum) et peut varier selon les catégories.

Le produit de cette taxe est affecté à des dépenses bien définies (acquisitions foncières, aménagement d'espaces naturels ...) dont la liste est précisée par l'article L.142-2 CU.

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IV - La taxe de financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement

Les conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement ont été créés par la loi sur l'architecture de 1977. Il en existe un par département, et prennent la forme d'une association de la loi de 1901. Leur rôle est triple :
- la sensibilisation du public, des administrations et des professionnels à la qualité architecturale des constructions.
- le conseil aux constructeurs qui ne font pas appel à un architecte lorsque le recours n'y est pas obligatoire.
- le conseil sur la qualité architecturale des demandes de permis de construire, à la demande des communes qui le désirent

Ces organismes sont financés par une taxe qui a été créée en 1981. Celle-ci est instituée par le Conseil Général. Son taux ne peut excéder 0,3% de la valeur d'assiette, laquelle est identique à celle de la TLE.

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