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sommaire > les autorisations d'urbanisme > le permis de construire > procédure > titre habilitant à construire

La demande d’un permis de construire présentée par le propriétaire ou son représentant est l’hypothèse la plus évidente et la première retenue par le code de l’urbanisme. Mais la réalité du marché immobilier est souvent plus complexe. Le code de l’urbanisme en a tenu compte en envisageant une seconde hypothèse, beaucoup plus large : lorsque le demandeur justifie d’un “titre habilitant à construire”.

Cette hypothèse doit être nettement distinguée de l’hypothèse de la demande présentée par un mandataire. Le mandataire n’agit pas pour son propre compte mais représente le propriétaire dans tous ses actes. En revanche, le titulaire d’un “titre habilitant à construire” agit en son nom personnel même s’il n’est pas le propriétaire du terrain d’assiette du projet. L’hypothèse recouvre de très nombreux cas et représente, au moins pour les immeubles collectifs, la grande majorité des demandes de permis de construire. Ainsi, le demandeur peut être un usufruitier, le titulaire d’un droit réel ou d’un droit personnel... : le locataire avec l’accord du propriétaire (CE sect 31 décembre 1976 : Les Amis de l’Ile de Groix : JCP 1977, II, 18589, concl et note ; RDP 1977, p.207, note) , un nu-propriétaire avec l’accord des autres propriétaires (CE 14 décembre 1984, Ctrs Manceau : JCP 1985, ed G, II, 20446, obs ; DS 1985, IR p.372, comm.) .

 De même, le bénéficiaire d’une promesse de vente peut déposer lui-même une demande de permis de construire sur le terrain objet de la transaction (CE 24 avril 1974, M.A.T.E.L.T. c/Crts Fourel, précité • CE 9 février 1979, Cté de déf. d’action et de sauveg. de Fontainebleau : DA 1979, n°89) , à la condition qu’elle n’ait pas un caractère unilatéral (CE 20 février 1976, M.A.T.E.L.T. c/ Wild : DA 1976 n°150 • CE 5 décembre 1984, Ass. comité de quartier Fleury d’Arthélon : Leb. p.407 ; DS 1985, IR, p.377, comm) qu’elle soit régularisée par un acte authentique dans les délais annoncés (TA NICE, 31 janvier 1985, SCI du Domaine de Beaupré : DS 1985, IR, p.377, obs) et qu’elle soit régulièrement consentie (CE 5décembre 1984, Comité du Quartier d’Arthelon : leb. p.407) . La jurisprudence relative à la promesse de vente a été étendue à la promesse de bail (CE 29 mai 1985, Synd. des Copropriétaires de l’immeuble “Le Caran” de Ker-Aber : DS 1985, IR p.376, comm.) . Mais dans tous ces cas, encore faut-il qu’il y ait promesse véritable : de simples pourparlers engagés ne suffisent pas à constituer un titre habilitant à construire (CE 20 janvier 1967, SCI 4, 6, 8 rue Leo Delibes à Sceaux : AJDA 1967 p.414) .

 Bénéficient également d’un titre habilitant à construire : le titulaire d’un bail emphytéotique (CE 22 novembre 1985, Faure : RDI 1986, p.63) ou d’un bail à construction (CE 15 juin 1992, Synd. Dptal d’Equip. de l’Ardèche : CJEG 1992, p.426, concl. M. de Saint-Pulgent).

 Le dépôt d’une demande de permis de construire sur une dépendance du domaine privé d’une personne publique ne pose pas de problème particulier. Le concessionnaire dispose d’un titre suffisant (par exemple, pour l’extension du stade de Roland-GarrosCE 30 novembre 1992 Fédération Française de Tennis : JCP 1993, ed G, IV, p.25) , de même que le titulaire d’un contrat dont le projet respecte les clauses (CE 21 décembre 1994, Cne de Saint Lary-Soulan : DA 1995, n°240) . Il n’a d’ailleurs pas besoin d’être juridiquement “titré” : ainsi la personne simplement désignée comme le futur attributaire du terrain peut déposer une demande de permis de construire alors qu’aucune cession n’a été encore signée (CE 8 janvier 1993, Ass. des Riverains du Front de Seine : Petites Affiches 29 mars 1993, p.12, concl. J.-C. Bonichot) . De même, le bénéficiaire d’un engagement de la commune d’accorder un bail a pu valablement déposer la demande, même si le bail n’a été signé que postérieurement à la délivrance du permis de construire (CE 26 février 1988, Ass. pour la Sauvegarde du Parc de Saint-Leu : Leb p.90 ; DA 1988, n°235 ; D 1988, IR, p.112, obs. H.Charles).

 En revanche, le titre habilitant à construire sur une dépendance du domaine public soulève plus de difficultés. L’autorisation d’occupation du domaine public doit être jointe à la demande de permis de construire, mais la jurisprudence n’accepte pas n’importe quelle autorisation : “lorsqu’un permis de construire est demandé pour l’édification d’un ouvrage sur une dépendance du domaine public, il ne peut être légalement accordé au regard de cette disposition, que si le pétitionnaire justifie d’un titre approprié à la nature de l’ouvrage qu’il se propose d’édifier” (CE 12 mai 1976, Epx Leduc : leb p.252 ; RDP 1977 p.207, note) . En l’espèce le Conseil d’Etat a jugé la construction d’une salle de sport sur le domaine public maritime comme contraire à la destination même du domaine. Le caractère “approprié” de l’autorisation s’apprécie, outre la destination du domaine, au regard de la durée de la concession et du respect des procédures particulières prévues par la convention (voir pour l’hypothèse de la construction d’une centrale nucléaire sur le fondement d’une autorisation d’occupation du domaine public de dix-huit ans renouvelable : CE 2mars 1983, G.A.F. “Le rocher du Métré” et autres : Leb. p.90 ; DA 1983, n°175 ; JCP 1983, II, 20098, concl. : CJEG 1983, p.399, note ; RJE n°3-1983, p.221) .

 Le juge administratif semble parfois adopter une position moins stricte : ainsi un sous-traité d’exploitation de plage publique naturelle a-t-il été accepté comme titre habilitant à construire à la condition que le projet respecte les clauses du sous-traité (CE sect, 5 octobre 1979, SA Jeanne-d’Arc : JCP 1980, II, 19352, concl. ; AJDA 1980, n°2, p.93 • CE 15 juin 1983, Ass. Ouest Varoise pour la protection de l’env. et de l’habitat : RDI 1983, p.444, chr. ; GP 24-26 juin 1984, pan. dr. adm. p.8 • Dans le même sens, voir avis CE 16 octobre 1980 : EDCE 1981, p.207). De même un permis de construire peut être valablement demandé sur une dépendance du domaine public destiné à être prochainement déclassé (CE 29 mai 1985, Ass de Déf. des Creillois de le Rive Gauche : DS 1985, IR, p.376, comm. H. Charles) . En revanche, ne constitue pas en lui-même un mandat suffisamment explicite un avis favorable de la part d’une commune, propriétaire du terrain, à un projet de construction (CE 14 décembre 1981, SARL European Home : Leb. p.467) .

 En tout état de cause, le titulaire de l’autorisation d’occupation perd son titre habilitant à construire si l’autorisation est entachée d’illégalité (CE 22 octobre 1982, De Gamarde-Les-Bains : GP 1983, 1, pan. dr. adm., p.233).

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