NAVIGATION
sommaire > les autorisations d'urbanisme > le permis de construire > procédure > la demande par le propriétaire

PLAN
1 - LA THEORIE DU PROPRIETAIRE APPARENT
2 - LA DEMANDE PRESENTEE PAR LE MANDATAIRE DU PROPRIETAIRE
3 - LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE DEPOSE SUR UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE

C’est l’hypothèse la plus courante. Mais se pose à son sujet un problème qui tient aux pouvoirs de l’administration : celle-ci peut-elle demander à celui qui se présente comme propriétaire de faire la preuve de son droit ? A cette question, la jurisprudence a répondu par la “Théorie du propriétaire apparent”(1). Il faut assimiler à cette hypothèse le cas où la demande est présentée par le mandataire du propriétaire (2). Une étude particulière doit également être faite lorsque l’immeuble sur lequel le permis de construire est déposé est soumis au régime de la copropriété (3)

 1 - LA THEORIE DU PROPRIETAIRE APPARENT

Le régime de la propriété est régi par les règles du droit civil. Or les relations de droit privé sont en principe sans influence sur la légalité d’un permis de construire. L’administration peut-elle valablement rejeter une demande au motif que le demandeur ne justifie pas être le véritable propriétaire du terrain d’assiette du projet, ou que son droit est contesté par un tiers ?

 La réponse est donnée par la “théorie du propriétaire apparent”. Selon cette théorie, l’administration doit considérer comme propriétaire tout demandeur fournissant des justificatifs ayant une apparence de validité, sans pouvoir exiger la production de preuves supplémentaires à celles fournies. Ainsi il n’appartient pas à l’autorité administrative de vérifier que le projet présenté correspond bien à l’objet social de la personne morale demanderesse (CE 22 mars 1978, Association de Sauvegarde de la Charente, DA 1978, n°128 • CE 13 mai 1988, Cté de Défense des sites de La Turbie : Petites Affiches, 17 octobre 1988, p.6 ; GP 1989, 1, pan. dr. adm., p.147).

 Mais cette théorie connaît pourtant des atténuations : 

• Tout d’abord pour qu’il y ait “propriétaire apparent”, encore faut-il qu’existe un minimum d’apparence (CE 1er février 1980, Dame Guelle : DA 1980, n°81) .
  Ainsi, le Conseil d’Etat annule-t-il un permis de construire en constatant que la demande et le dossier joint comportaient “des erreurs et des lacunes d’une importance telle que l’administration ne pouvait légitimement regarder [le demandeur] comme le propriétaire de l’ensemble des terrains nécessaires à la réalisation des constructions projetées”(CE 6 novembre 1981, Commune de Bois d’Arcy : leb. T. p.968).
  Il en est de même lorsque les indications fournies par le demandeur peuvent raisonnablement être mises en doute et peuvent être facilement contrôlées par l’administration (CE 10 février 1995, Cne de Watten : BJDU n°7/1995, p.71, concl. H. Savoie) .
  C’est également le cas lorsque le Maire connaît parfaitement le défaut de qualité de propriétaire du demandeur (CE 4 octobre 1989, Bouquet : Petites Affiches, 18 janvier 1991, p.6 • CE 17 mai 1991, Alvérola : Petites Affiches, 11 novembre 1991, p.12) , ou bien lorsqu’il a été mis en garde de façon formelle (CE 20 mars 1985, Dame Latour et autres : DS 1985, IR, p.375, obs. H Charles • CE 7 juin 1985, Sté Rivaud Promotion : GP 18-19 décembre 1985, pan. dr. adm. p.14).
  Dans le même esprit, un coïndivisaire peut valablement déposer seul une demande de permis de construire, sauf si les autres coïndivisaires y sont opposés (CE 10 février 1992, Brion : RDI 1992, p.198 ; GP 11-12 septembre 1992, pan. dr. adm. p.11). A contrario, un propriétaire ayant consenti une promesse de vente sur un terrain ne peut par la suite déposer une demande de permis de construire sur le même terrain (CAA Lyon 24 février 1994, Robbe : DA 1994, n°300) .
• Ensuite, si le “propriétaire apparent” ne bénéficie de cette apparence que grâce à des manoeuvres ou des fraudes tendant à induire l’administration en erreur, l’autorisation accordée par cette dernière est irrégulière (TA Strasbourg, 2 septembre 1994, Jenichon : BJDU n°4/1994, p.73, concl. H. Blais, obs. J.-C. Bonichot) . Le permis ainsi obtenu ne crée aucun droit au profit de son bénéficiaire, et l’autorisation délivrée peut alors être retirée à tout moment (CE 27 avril 1984, Antoine Marchetti : DA 1984 n°214).

Il existe une limite extrême au pouvoir de contrôle de l’administration : Le Maire ne peut excéder ses compétences et notamment s’improviser gardien de la propriété privée. L’arrêt Guerin, arrêt de principe en la matière, est très clair : “... il n’appartient pas à l’autorité administrative de s’immiscer dans un litige d’ordre privé susceptible de s’élever entre particuliers ; ... elle ne peut ni trancher ni se fonder sur son existence pour refuser d’examiner la demande qui lui est présentée” (CE 20 octobre 1965, Guerin : Leb. p.537). Cette solution a été confirmée par la suite par de nombreuses décisions et rappelée récemment avec force :

CE 4 janvier 1985, Sté Serdi et Min.Urb. et Log. c/Dognin : Leb p.1 ; DA 1985 n°81 ; DS 1985, IR p.375, obs H. Charles; Quot. Jur. 20 février 1986 , obs
CE 1er juillet 1988, Mme de Beaufort : Petites Affiches, 28 juin 1989, p.5
CE 16 décembre 1988, SCI Paule : Petites Affiches, 28 juin 1989, p.7
CE 21 juin 1993, Sté SEERI Aquitaine : Quot. Jur., 14 septembre 1993, p.6) .

En ce cas, l’administration doit se prononcer sur la demande qui lui est présentée malgré l’existence de la contestation en cours (CE 26 février 1972 , Schwetzoff : Leb. p.325 • CE 12 décembre 1973, Min. Equ. et SCI Bormes-Plages C/ Schwetzoff : Leb. p.722).

 Dans l’hypothèse où un permis de construire serait accordé au vu de l’apparence des justificatifs fournis et que ceux-ci se révèlent ultérieurement insuffisant ou juridiquement irréguliers, il faut appliquer le principe selon lequel la légalité du permis de construire s’apprécie au jour de sa délivrance. Le tiers sera donc conduit non pas à contester la légalité du permis devant le juge administratif (sauf à démontrer qu’il ne pouvait y avoir apparence au jour de la délivrance), mais à s’adresser au juge judiciaire afin que celui-ci tire toute les conséquences de l’absence de qualité de propriétaire du demandeur, notamment en bloquant le début des travaux ou en ordonnant leur interruption. Le bénéficiaire sera dans une situation très inconfortable : il sera titulaire d’une autorisation régulière qu’il sera dans l’incapacité de mettre en oeuvre.

vers le haut de la page

2 - LA DEMANDE PRESENTEE PAR LE MANDATAIRE DU PROPRIETAIRE

Un mandataire agit au nom et pour le compte de son mandant. Ce dernier est donc engagé (pour simplifier) par les actes de son mandataire et ne perd pas la maîtrise de l’opération (du moins en théorie). C’est pour cela que la demande de permis de construire faite par un mandataire n’est qu’une variante de la demande faite par le propriétaire lui-même. 

Pour que la demande de permis de construire puisse être valablement présentée par un mandataire, il faut que le mandat soit joint au dossier. Mais aucune procédure particulière n’est imposée : le mandat peut parfaitement résulter d’un simple acte sous-seing privé tel une autorisation consentie par le propriétaire du terrain à son gendre (CE 27 février 1985, Ctrs Manville : DA 1985, n°192 : DS 1985, IR, p.376, obs) ou à son locataire (CE 14 décembre 1981 : Leb. p.471 ; Crts Knaoui et autres : DS 1983, IR, p.28, note) , ou par des coïndivisaires à l’un d’entre eux (CE 14 décembre 1984, Manceau : D 1985, IR, p.372, obs. Liet-Veaux). 

Mais encore faut-il que le mandat soit explicite. Ainsi, un contrat de louage d’ouvrage liant un architecte à son client ne semble pas pouvoir constituer en lui-même un mandat suffisamment explicite. 

Le régime juridique du mandat présente par ailleurs trois particularités qui entraînent des conséquences spécifiques :

• Le mandat ne survit pas au mandant en cas de décès de ce dernier, ce qui entraîne l’illégalité du permis de construire accordé au mandataire postérieurement au décès du mandant (CE 29 juillet 1983, Ass. de Déf. et de Protec. des Habitants du Quartier des Charmettes : GP 1984, 2, pan. dr. adm p.308).
• Compte tenu du caractère réel du permis de construire, le propriétaire peut reprendre à son compte, sans avoir à redéposer une nouvelle demande, une procédure initiée par son mandataire (CE 24 avril 1974, M.A.T.E.L.T. C/ Ctrs Fourel : JCP 1974, II, 17765, obs G. Liet-veaux).
• Le mandat étant un acte purement privé, sans procédure précise imposée, sa révocation au cours de l’instruction d’une demande de permis de construire peut créer une difficulté pratique à l’administration. En effet, l’autorité administrative peut ignorer la survenance de la révocation si elle ne lui est pas dénoncée et délivrer l’autorisation au mandataire. Or la légalité du permis de construire s’appréciant toujours à la date de sa délivrance, le permis ainsi délivré peut être annulé en cas de contentieux.
  En outre, la perception des taxes et participations d’urbanisme peut se révéler difficile du fait de l’ambiguïté que représente une autorisation formellement délivrée au nom d’une personne qui n’est pas réellement redevables des sommes dues.
  Une bonne précaution pour l’administration, afin d’éviter ce “piège”, est de systématiquement délivrer le permis de construire au mandant, puisque le mandataire n’agit qu’au nom et pour le compte de ce dernier.

 Parallèlement aux hypothèse classique étudiées jusqu’à présent, il convient de se pencher sur le cas particulier créé par le “choc” entre le régime du permis de construire et celui de la copropriété.

 vers le haut de la page

3 - LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE DEPOSE SUR UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE

Cette hypothèse est une variante du dépôt de la demande par le propriétaire. Un copropriétaire est un propriétaire, certes, mais qui voit ses droits limités et ses obligations augmentées par l’existence des autres copropriétaires.

 La demande de permis de construire par un copropriétaire pose des difficultés juridiques qui ne sont pas toutes résolues à ce jour et les solutions apportées par la jurisprudence ne font pas toutes l’unanimité de la doctrine. L’abondance de la littérature sur le sujet en témoigne. Voir, pour quelques exemples non exhaustifs, les chroniques et études suivantes :

G. LIET-VEAUX : “Le copropriétaire face au permis de construire concernant son lot privatif” : Inf. Rap. Copr., juin 1984, p.170
H. PERINET-MARQUET : “La qualité requise pour demander le permis de construire, ou le nécessaire retour à l’unité du droit” : JCP 1985, ed N, doct. p.293
F. BOUYSSOU : “Voies privées et permis de construire” : RFDA 1985, n°6, p.901
B. Stemmer : “Urbanisme et copropriété : vers l’inextricable ?” : JCP 1987, ed. N, prat, n°34, p.75
G. Liet-veaux et D. Sizaire : “Le permis de construire et le statut de la copropriété des immeubles” : AJDA 1988, p.371
M. Morand : “Demande de permis de construire par un copropriétaire” : GP 13-15 juin 1993, 1, p.17).

 Le régime de la copropriété est fixé par la loi du 10 juillet 1965, législation d’ordre public qui s’impose aux dispositions des cahiers de charges. La copropriété est le fruit d'une évolution antérieure résumée sur le site d' ERIC GAGNAIRE (nota : ce lien s'ouvre dans une fenêtre indépendante). La loi de 1965 exige que tous travaux effectués sur les parties communes ou ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’Assemblée Générale des copropriétaire.

 En d’autres termes, le droit de construire du copropriétaire est subordonné aux droits de la copropriété (CE 22 mars 1985, R. Talbot : DA 1985, n°225 ; DS 1985, IR, p.375, obs. H Charles; RDI 1985, p.243 ; JCP 1985, ed N, II, p.195, note B. Stemmer). Si donc, en l’état de la demande, l’administration est informée de l’existence d’une copropriété, il lui appartient de s’assurer que les dispositions de la loi de 1965 sont bien respectées en vérifiant que les travaux prévus portent sur une partie commune de l’immeuble (CE 26 septembre 1994, Epx Steiger, D1994, IR, p.246) et en exigeant la production de l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires (CE 10 juillet 1987 : Guillaume : Leb. p.267 ; RFDA 1987, p.682 ; RDI 1987, p.444 ; Petites Affiches, 25 novembre 1987, p.4, note F. Moderne ; AJDA 1988, p.166, note X. Prétot ; GP 1988, 1, pan. dr. adm. p.65) .

Il lui appartient également de vérifier que les conditions posées à l’octroi de l’autorisation sont bien respectées par la demande (CE 20 janvier 1989, Cne de Gennevilliers : JCP 1989, ed. G., IV, p.83 ; JCP 1989, ed. N., II, p.197, note B. Stemmer : RDI 1989, p.202 • CE 22 janvier 1993, Sauvant : DA 1993, n°138 ; D 1993, IR, p.56 ; JCP1993, ed.G, IV, p.85 ; RDI 1993, p.205 ; Quot. Jur. 13 juillet 1993, p.2 ; GP 10-11 septembre 1993, 1, pan. dr. adm., p.127) et que la majorité requise par les textes a bien été atteinte (CE 6 juin 1986, Synd. des Coprop. de l’Imm. du 8 rue Cardinet : DA 1986, n°390 ; Petites Affiches 2 octobre 1987, p.12) .

Là également des limites aux pouvoirs de contrôle de l’administration ont été posées : elle ne peut exiger d’accord de la copropriété si les travaux portent sur une partie privative ou s’il résulte des termes mêmes du cahier des charges que le demandeur dispose d’un droit de construire sur la partie privative assiette du projet (CE 14 octobre 1983, Mme Van Egmont Florian : Leb. p.413 • CE 24 juillet 1987, SCI du 46 quai de Jemmapes : Leb. T. p.1011 ; DA 1987, n°544 : JCP 1987, ed. N., II, p.269, obs. Vandermeeren ; Petites Affiches 16 décembre 1987, p.4, note F. Moderne • CE 4 mai 1988, SCI Diamant : Petites Affiches 17octobre 1988, p.6 ; GP 1989, pan. dr. adm. p.147 • CE 28 juillet 1993, Guiot : JCP 1993, ed N, II, p.367, note B. Stemmer et A. Mourocq) . De même, la qualité de propriétaire apparent a pu être reconnue au demandeur “à défaut de toute circonstance faisant apparaître que l’immeuble était en copropriété” (CE 11 décembre 1981, Ctrs Knaoui et autres : leb. p.471) .

NAVIGATION
sommaire > les autorisations d'urbanisme > le permis de construire > procédure > la demande par le propriétaire