PLAN
I - L'ENREGISTREMENT DES DEMANDES
II - LA TRANSMISSION DES DEMANDES
III - LA PUBLICITE DES DEMANDES
    A - L'AFFICHAGE DES DEMANDES EN MAIRIE
    B - LES MESURES COMPLEMENTAIRES DE PUBLICITE

Ces opérations préparatoires doivent être exécutées en tout état de cause, quelle que soit l'autorité qui sera ultérieurement compétente pour instruire la demande, et au-delà pour prendre la décision.

Le législateur est parti d'une constatation simple : les règles de répartition de compétence, quoique pas trop compliquées, nécessitent une bonne connaissance à la fois du code de l'urbanisme et de la réalité locale : qui de l'Etat ou de la commune est compétent ; s'il s'agit de la commune, a-t-elle conservé cette compétence en propre ou bien l'a-t-elle délégué, et à qui ?

Autant de questions, autant d'obstacles qu'il serait inopportun de dresser devant le candidat-constructeur. Aussi le code de l'urbanisme contient-il un principe très simple : le principe du "guichet unique" : quelle que soit l'autorité compétente pour instruire la demande de permis de construire, directement ou par délégation, le dossier doit être déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain d'assiette du projet. C'est ensuite le Maire qui sera chargé de ventiler les demandes en fonction des règles établies par le code de l'urbanisme.

Dans le cadre de ce travail de ventilation le Maire est donc chargé de divers actes préparatoires prévus aux articles L.421-2-3 et R.421-9 CU. Il doit alors enregistrer la demande (I), effectuer diverses transmissions de dossier (II) et respecter les formalités de publicité imposées par le code de l'urbanisme (III).

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I - L'ENREGISTREMENT DES DEMANDES

Le maire enregistre les demandes de permis de construire en leur affectant un numéro d'ordre, dont la structure est identique pour toute les communes de France et imposée par l’article A.490-1 CU sous la forme suivante :

Il inscrit ensuite les demandes dans un registre sur lequel il indique également les caractéristiques principales du projet. Il fourni enfin un récépissé au déposant.

 Cet enregistrement doit être effectué sans délai

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II - LA TRANSMISSION DES DEMANDES

 L'article L.421-2-3 CU distingue deux hypothèses de transmission, obligatoires pour toutes les demandes de permis de construire.

 Lorsque le permis de construire ne doit pas être délivré au nom de l'Etat après instruction de la demande, le maire conserve l'ensemble des dossiers mais transmet au Préfet un exemplaire de l'imprimé (précision de l'article R.421-9 CU). Bien entendu, si la compétence d'instruction a été déléguée à une autorité tiers, cette dernière doit être destinataire d'au moins un exemplaire du dossier.

En revanche, lorsque le permis doit être délivré au nom de l'Etat, le maire conserve un exemplaire du dossier de demande et transmet les autres au Préfet.

A ces transmissions obligatoires, s'ajoutent des transmissions prévues par le code en fonction des caractéristiques propres aux demandes.

• Si le projet objet de la demande dépasse le Plafond Légal de Densité ou doit faire l'objet d'une autorisation de dépassement du coefficient d'occupation du sol, et que l'autorisation à venir ne doit pas être prise au nom de l'Etat, le maire doit transmettre une copie de la demande et du dossier au service de l'Etat dans le département chargé de l'urbanisme (art.R.421-10 CU). Cette transmission a pour but de provoquer l'avis des services fiscaux sur la valeur vénale du terrain d'assiette du projet.
  Toutefois cette transmission n'a plus lieu d'être lorsque la commune a donné délégation aux services de l'Etat pour l'instruction des demandes ou bien si la commune s'est vu transféré les compétences en matières de fiscalité de l'urbanisme en application de l'article R.424-1 CU
• Si la demande a pour objet un changement d'affectation d'une construction existante soumise à autorisation préfectorale, un dossier complet doit être transmis aux services de l'Etat (art. R.421-11 CU).

Ces formalités de transmission doivent être accomplies dans la semaine qui suit le dépôt en mairie de la demande. Dans ce court laps de temps, le maire devra donc déterminer tout à la fois l'autorité au nom de laquelle sera délivré l'autorisation et les différents services ou autorités destinataire d'une transmission.

Cette première étape présente une grande importance, car en cas d'erreur de détermination de l'autorité compétente, c'est l'ensemble de la procédure d'instruction qui se trouvera viciée.

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III - LA PUBLICITE DES DEMANDES

Lorsque les autorisations d'occupation du sol ont été délivrées par l’autorité administrative, le code de l'urbanisme en organise la publicité. Or celle-ci n'intervient que lorsque " tout est joué ", c'est à dire postérieurement à la décision. Il serait peut-être plus opportun que les tiers soient au contraire informés plus en amont des projets de construction qui peuvent les concerner. C'est pourquoi, dès avant la réforme de 1983, il était envisagé la possibilité d'organiser une publicité des demandes dès le dépôt des dossiers.

 Notamment, la loi d'orientation du commerce et de l'artisanat du 27 décembre 1973 avait inséré un article L.421-15 dans le code de l'urbanisme (article renuméroté depuis) prévoyant une publicité des demandes, certes très limitée car circonscrite à certains projets (construction de 200 ou 500 logements, selon que la commune compte moins ou plus de 30.00 hbts) et à certains destinataires (Chambre de Commerce et d'Industrie).

 Moins restrictive, une circulaire du 31 décembre 1976 (JO 11 janvier 1977, p.275) tentait de mettre en place une publicité générale des demandes par l'ouverture, en mairie et dans les DDE, d'un registre de dépôt mis à la disposition du public. Ce système partait d'un bon sentiment, mais avait le grand inconvénient d'être portée par la dérive de l'époque : l'urbanisme par circulaire.

 La réglementation issue de la décentralisation de l'urbanisme (art. R.421-9 CU) a repris l'idée d'une publicité générale des demandes de permis de construire et l'a organisé selon deux modes : un affichage en mairie (A) complété éventuellement par une publicité spécifique (B).

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A - L'AFFICHAGE DES DEMANDES EN MAIRIE 

Dans les quinze jours du dépôt, et pendant toute la durée de l'instruction du dossier, le maire est chargé d'afficher un extrait de la demande mentionnant les éléments clés du projet : numéro et date d'enregistrement de la demande, nom du demandeur, adresse du terrain d'assiette, SHON, hauteur et destination de la construction prévue (art. R.421-9, der. al. CU). En revanche, le public ne peut exiger l'accès au dossier lui-même tant que la décision n'a pas été prise par l'autorité compétente. Cette mesure a pour but d'éviter que l'administration ne prenne sa décision sous la pression de groupes ou comités de défense divers et variés. C'est oublier un peu vite qu'en cas de dossier "sensible", la politique se mêle bien vite au droit de l'urbanisme : les pressions de tous ordres existent même sans accès du public au dossier en cours d'instruction.

 La publicité des demandes de permis de construire, telle qu’elle est organisée par le code de l’urbanisme présente un intérêt limité : la personne intéressée doit "faire l'effort" de venir en mairie pour consulter un affichage souvent réalisé (volontairement ou non) dans des conditions qui rendent la consultation peu aisée. En outre, comment un particulier peut-il savoir si une demande de permis de construire a été déposée sur un terrain voisin du sien ? Il lui faudrait pour cela se rendre très régulièrement en mairie pour surveiller les panneaux d'affichage... La meilleure des patience n'y résiste pas. En fait, le législateur n'a pas voulu organiser la seule forme efficace de publicité des demandes de permis de construire : l'affichage sur le terrain.

 A cet l'affichage en mairie vient s'ajouter une publicité plus restreinte car particulière en fonction du type de projet envisagé.

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B - LES MESURES COMPLEMENTAIRES DE PUBLICITE

 La publicité complémentaire des demandes de permis de construire est beaucoup plus ciblée que la publicité générale, les destinataires n'étant alors plus les citoyens anonymes, mais les professionnels ou la population directement intéressée.

• Il s'agit d'abord de l'obligation qui est faite d'informer les chambres de Commerce et d'Industrie ainsi que les Chambres des Métiers "de tout projet immobilier comportant la construction en une ou plusieurs tranches de 500 logements ou plus, ce minimum étant ramené à 200 pour les communes de moins de 30.000 habitants" (art. L.421-7 CU).
• Il s'agit ensuite de l'obligation de soumettre à enquête publique certains projets définis par l'article 1er du décret n°85-453 du 23 avril 1985 :
  • La création d'une SHON nouvelle supérieure à 5000 m2 sur le territoire d'une commune non couverte par une POS, ou d'un document en tenant lieu, ayant lui même fait l'objet d'une enquête publique.
  • La construction d'immeubles d'une hauteur au dessus du sol supérieure à 50 m.
  • La création d'un bâtiment à usage de commerce d'une SHON nouvelle de 10.000 m2
  • La construction d'équipements sportifs ou de loisirs susceptibles d'accueillir plus de 5000 spectateurs

  Les conditions d'organisation de cette enquête publique sont fixées par l’alinéa premier l'article R.421-17 CU (dans sa rédaction issue du Décret n° 85-452 du 23 avril 1985) :

   “Lorsque le projet est soumis à enquête publique dans les conditions prévues par les chapitres I et Il du décret no 85-453 du 23 avril 1985, celle-ci est organisée par le commissaire de la République lorsque le permis de construire est délivré au nom de l'Etat, et par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale dans les autres cas. Le service chargé de l'instruction de la demande transmet à l'autorité compétente pour ouvrir l'enquête publique le dossier complet de demande de permis de construire après l'avoir complété d'un document mentionnant les textes qui régissent l'enquête en cause et indiquant la façon dont cette enquête s'insère dans la procédure d'autorisation.”

  Cependant, dans le but d'éviter des superpositions inutiles de procédures, les alinéas suivants de ce même article R.421-17 dispensent d'enquête publique les projet ayant déjà fait l'objet d'une telle procédure :

   Lorsque le projet a précédemment fait l'objet d'une enquête publique réalisée en application des articles R. 11-14-1 et suivants du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'article R. 315-18-1 et que l'avis de mise à l'enquête indiquait que celle-ci portait également sur la construction projetée, il n'y a pas lieu à nouvelle enquête au titre du permis de construire si le dossier soumis à enquête faisait apparaître la surface constructible maximale ainsi que la hauteur maximale autorisée et à condition que le projet n'ait pas subi de modifications substantielles depuis la date d'achèvement de l'enquête.

  Lorsque le projet a précédemment fait l'objet d’une enquête publique réalisée en application des articles R. 311-3-1 ou R. 312-1 du Code forestier et que l'avis de mise à l'enquête indiquait que celle-ci portait également sur la construction projetée, il n'y a pas lieu à nouvelle enquête au titre du permis de construire à condition que le dossier soumis à cette enquête ait été complété par des pièces devant figurer au dossier de demande de permis de construire, à l'exclusion de celles mentionnées à l'article R. 421-3-1 du présent code.”

Le code de l'urbanisme impartit un délai d'une semaine ou de 15 jours à partir du dépôt de la demande, selon le cas, pour réaliser les affichages ou transmissions nécessaires au respect des différentes procédures de publicité.

 Mais dès le dépôt du dossier en mairie les opérations d'instruction proprement dites peuvent commencer.