PLAN
A - L’IMPRIME DE DEMANDE
B - LE DOSSIER JOINT A LA DEMANDE
    1 - LES DOCUMENTS EXIGIBLES DANS TOUS LES CAS
    2 - LES DOCUMENTS EXIGES EN FONCTION DES CARACTERISTIQUES PROPRES A CHAQUE PROJET
        a - Les documents justifiant de l’obtention d’une autorisation parallèle au permis de construire
        b - Les documents justifiant du dépôt d’une demande parallèle au permis de construire
        c - Les renseignements utiles à l’instruction du dossier
    3 - L’INTERVENTION D’UN ARCHITECTE
        a - Les limites tenant à la demande
        b - Les limites tenant au projet
        c - Les limites tenant au demandeur
        d - Les limites tenant au rôle assigné à l’architecte

Une demande de permis de construire est constituée d’un imprimé, qui résume les caractéristiques générales du projet (A), et d’un dossier regroupant à la fois des documents graphiques et des pièces écrites qui permettent à l’administration de contrôler la parfaite régularité de la demande au regard des règles d’urbanisme (B). En outre, la loi pose en principe l’intervention d’un architecte sauf exception limitativement prévues (C).

 A - L’IMPRIME DE DEMANDE

Comme la plupart des demandes présentées à l’administration, le demande de permis de construire doit être présentée en remplissant soigneusement un imprimé fourni par l’administration elle-même.

Cet imprimé n’a cessé de devenir de plus en plus complexe avec le temps, traduisant ainsi le souci de l’administration de rendre ce document de plus en plus précis. En fait, l’évolution de l’imprimé de demande de permis de construire n’a fait que suivre logiquement l’évolution de la législation de l’urbanisme.

Aujourd’hui, l’imprimé de demande de permis de construire constitue un résumé précis de l’identité et de l’état du propriétaire et du demandeur, des caractéristiques du terrain d’assiette de la demande et du projet.

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 B - LE DOSSIER JOINT A LA DEMANDE

Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte deux grands types de documents : les documents exigibles dans tous les cas (1) et les documents qui ne sont exigibles qu’en cas de besoin, en fonction des caractéristiques propres à chaque demande (2).

 1 - LES DOCUMENTS EXIGIBLES DANS TOUS LES CAS

Ces documents sont énumérés par l’article R. 421-2 CU. Il s’agit d’une part des “documents de base” et d’autre part du “volet paysager”.

Les documents de base sont les suivants :

• Le plan de situation du terrain;
• Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées;
• Les plans des façades;
• Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs;

Le “volet paysager” est constitué des documents suivants :

• Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse;
• Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme;
• Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords;

Il faut noter toutefois que le document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet et la notice permettant d'apprécier son impact visuel ne sont pas exigibles pour les demandes de permis de construire répondant à la fois aux trois conditions cumulatives suivantes:

• Etre situées dans une zone urbaine d'un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou, en l'absence de document d'urbanisme opposable, dans la partie actuellement urbanisée de la commune;
• Etre situées dans une zone ne faisant pas l'objet d'une protection particulière au titre des monuments historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain ;
• Etre exemptées du recours à un architecte en application des dispositions du septième alinéa de l'article L. 421-2.

Dans le même esprit de simplification, les vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel ainsi que le volet paysager ne sont pas exigibles si le projet ne comporte ni modification du volume extérieur ni changement de destination.

A l’ensemble de ces pièces doit être ajouté une étude d’impact lorsque les lois ou règlements en vigueur l’exigent.

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2 - LES DOCUMENTS EXIGES EN FONCTION DES CARACTERISTIQUES PROPRES A CHAQUE PROJET

Ces documents peuvent être regroupés en quatre grandes familles : les documents justifiant de l’obtention d’une autorisation parallèle au permis de construire (a), les documents justifiant du dépôt d’une demande parallèle au permis de construire (b), les documents contractuels nécessités par le projet (c), les renseignements utiles à l’instruction du dossier (c).

a - Les documents justifiant de l’obtention d’une autorisation parallèle au permis de construire

Autorisation de coupe ou d'abattage d'arbres et de défrichement (art.R. 421-3-1 CU) : Le demandeur doit joindre au dossier l’autorisation de coupe et d'abattage, dont le régime est fixé par l’article R.130-1, al.5 CU, lorsque les travaux, projetés nécessitent la coupe ou l'abattage d'arbres dans les bois, forêts ou parcs soumis aux dispositions de l'article L. 130.1 du code de l'urbanisme. Le cas échéant, il doit également joindre l'autorisation de défrichement, dont le régime est fixé par les articles L.311.1 et L312-1 du code forestier. 

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b - Les documents justifiant du dépôt d’une demande parallèle au permis de construire.

Autorisation ou déclaration relative aux installations classées (art. R. 421-3-2 CU) : Lorsque les travaux projetés concernent une installation soumise à autorisation ou déclaration en application de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement, la demande de permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande d'autorisation ou de la déclaration en préfecture.

Demande d'autorisation concernant les ouvrages sur en cours d'eau (art. R. 421-3-3 CU) : lorsque les travaux concernent un barrage ou un ouvrage destiné à l’établissement d'une prise d'eau, d'un moulin ou d'une usine sur un cours d'eau non domanial, et qu’ils sont soumis à ce titre à autorisation au titre de l’article106 du code rural, la demande de permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande d'autorisation.

Demande de permis de démolir (art R. 421-3-4 CU) : Lorsque les travaux envisagés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir (art. L.430-1 et s. CU), la demande de permis de construire est accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir.

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 c - Les renseignements utiles à l’instruction du dossier

• Justification de la SHON d'un terrain inclus dans un lotissement (art. R. 421-3-5 CU) : Lorsque la construction doit être édifiée sur un terrain inclus dans un lotissement où la SHON est répartie par le lotisseur en application de l’article R. 315-29-1, alinéa 2, la demande de permis de construire est accompagnée de la justification de la SHON attribuée au terrain.
• Eléments de calcul pour la fiscalité découlant du permis (art. R. 421-4 CU) : Ces éléments doivent figurer dans la demande de permis de construire pour les différentes impositions dont la délivrance du permis de construire constitue le fait générateur (par exemple : déclaration de la valeur du terrain pour la taxe de surdensité, ou l’engagement de payer la participation pour non réalisation d’aires de stationnement).
• Immeubles de grande hauteur (art. R. 421-5 CU) : Pour les travaux concernant les immeubles de grande hauteur, doivent être joints à la demande de permis de construire les plans et documents nécessaires à la formulation de l'avis de la commission de sécurité compétente en application des articles R. 421.47 à R. 421.52 CU
• Etablissements recevant du public (art. R. 421-5-1 CU) : Pour les travaux concernant les établissements recevant du public, doivent joints à la demande de permis de construire les plans et documents nécessaires à la formulation de l’avis de la commission de sécurité compétente en application des articles R. 123-13 ou R. 123-22 CCH, au titre de la sécurité contre les risques d'incendie et de panique.
• Locaux accessibles aux personnes handicapées (art. R. 421-5-1 CU) : Pour les travaux projetés sur des locaux autres que les établissements recevant du public, mais restant soumis aux règles d'accessibilité aux handicapés en application de l’art. L. 111.7 CCH, le dossier de demande est complété par l'engagement du demandeur, et le cas échéant celui de l’architecte, de respecter les dites règles. Cet engagement est assorti d'une notice décrivant les caractéristiques générales des locaux, installations et aménagements extérieurs au regard des règles d'accessibilité.
• Actes de servitude au bénéfice du terrain d’assiette du projet (art. R. 421-7 CU) : Pour les constructions subordonnées à l'institution sur des terrains voisins, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, soit d'une servitude de cour commune établie par accord amiable ou par décision judiciaire, en application des articles L. 451-5 à L. 451-3 et R. 451-1 à R. 451-4 CU, soit d'une servitude de minoration de densité issue de l’article L. 332-5-6 CU, les contrats ou décisions relatifs à l'institution de ces servitudes sont joints à la demande de permis de construire.
• Le terrain d’assiette du projet doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance (art. R. 421-7-1 CU) : Lorsqu'une demande de permis de construire porte sur l’édification sur un même terrain par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou jouissance, le dossier est complété par les documents énumérés à l’article R. 315-5(a) et le cas échéant à l’article R. 315-6 CU.
• Transfert de COS (art. L. 123-2, L. 3132-1 et R. 332-13 CU) : Si le demandeur désire bénéficier des dispositions de l'article L. 332-1 CU relatives aux transferts de COS, il doit produire la délibération du conseil municipal prévue à l'art. R.332-13 CU ainsi que l'acte notarié prévu par le même article précisant le COS applicable.

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3 - L’INTERVENTION D’UN ARCHITECTE

Les articles L.421-2 et R.421-1-2 du code de l’urbanisme, reprenant le principe posé par la loi n°77-2 du 3 janvier 1977, impose le recours obligatoire à un architecte pour la conception et la présentation du projet architectural induit par une demande de permis de construire. Aux termes de l’article L.421-2 CU, le projet architectural “définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs”. Il précise en outre “l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords”.

La sanction de cette obligation est simple : est irrecevable toute demande présentée en violation des dispositions citées ci-dessus.

Pour général qu’il soit, ce principe n’en est pas pour autant absolu : le champ d’application de cette obligation est bien défini, par des limites tenant à la demande (a), au projet (b), au demandeur (c) ou au rôle assigné à l’architecte (d).

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a - Les limites tenant à la demande

La loi sur l’architecture est claire, et n’a pas été modifiée sur ce point lors de la réforme de permis de construire en 1986 : le recours à l’architecte n’est obligatoire que pour les travaux relevant du permis de construire. Ainsi, son intervention ne s’impose pas lorsque les travaux sont soumis à déclaration, pas plus qu’il ne s’impose en cas de demande d’autorisation de lotir.

En outre seules les constructions de bâtiment entrent dans le champ d’application de l’obligation. Ne sont donc pas concernées la réalisation d’une ligne de transport d’énergie électrique (CE 26 juillet 1982, CODOL : Leb. p.288). En revanche, est concernée la construction d’un silo à grain (CE 18 mars 1983, Bettinger : Leb. p.110) ou celle d’un parc de stationnement souterrain (Rep. Min. n°29066, JO A. N. 22 février 1988, p809)

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b - Les limites tenant au projet.

Le recours à l’architecte ne s’impose que pour les projets de plus de 170 m2 SHON pour les constructions non agricoles, de plus de 800 m2 SHOB pour les constructions agricoles, de plus de 2000 m2 SHOB pour les serres de production.

Bien entendu, de telles normes créent des effets de seuil : en cas d’extension d’un bâtiment existant, faut-il ne prendre en compte que l’objet de la demande ou faire un calcul global de l’ensemble existant et extension ? Selon une réponse ministérielle (n°13221, JO AN, 12 juillet 1982, p.2950), le recours à un architecte n’est pas obligatoire lorsque le bâtiment d’une part et l’extension d’autre part ne dépassent pas les normes fixées par le code de l’urbanisme, même si le total des deux surfaces dépasse le seuil. Ainsi l’intervention d’un architecte ne s’impose-t-elle que dans le cas où le bâtiment existant dépasse le seuil quelque soit l’importance de l’extension ou dans le cas où l’extension dépasse le seuil, quelque soit l’importance du bâtiment existant.

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c - Les limites tenant au demandeur

Seules peuvent échapper à l’obligation de recours à l’architecte, à la condition bien entendu d’entrer dans l’une des hypothèses ci-dessus, les personnes physiques déclarant vouloir réaliser les travaux pour elles-mêmes.

En d’autres termes les personnes morales, ou les personnes physiques construisant pour autrui, ne peuvent pas échapper à l’obligation de recours à l’architecte, même si la surface du bâtiment est inférieure à la norme fixée par l’article R.421-1-2 CU

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d - Les limites tenant au rôle assigné à l’architecte

Le monopole d’intervention de l’architecte est limité à l’élaboration et à la présentation du “projet architectural”. Ce qui signifie que le maître d’ouvrage est libre de confier à tout professionnel qualifié la maîtrise d’œuvre du chantier. La mission de l’architecte peut donc parfaitement s’achever, si le contrat le prévoit, à la délivrance du permis de construire. Cependant, l’architecte n’est pas dessaisi de son oeuvre. Il en conserve les droit moraux. D’ailleurs la loi de 1977 prévoit que l’architecte n’assurant pas le suivi du chantier, garde la possibilité de s’assurer, en cours de réalisation, que son projet architectural est bien respecté.

Bien entendu, si rien n’oblige de confier à l’architecte auteur du projet le suivi intégral du chantier jusqu’à obtention du certificat de conformité, rien ne l’interdit non plus ! C’est d’ailleurs le cas la plus part du temps.