LES FONCTIONS DU PERMIS DE CONSTRUIRE:
LES REGLES D'URBANISME NON SANCTIONNEES

PLAN
Le permis de construire ne sanctionne pas les règles de droit privé
Le permis de construire ne sanctionne pas certaines règles de droit public

La fonction du permis de construire est de sanctionner les règles d'urbanisme. Aussi, deux types de normes sont elles sans influence sur la délivrance des permis de construire : les règles et servitudes de droit privé (A) et les règles de droit public extérieures au droit de l'urbanisme (B). 

A - le permis de construire ne sanctionne pas les règles de droit privé

Le permis de construire est toujours délivré "sous la réserve du droit des tiers". Il s'agit là d'un principe fondamental. Il signifie que l'administration n’a pas à connaître les rapports et les servitudes que le candidat-constructeur peut avoir avec les propriétaires des terrains voisins, elle ne peut ni prendre partie ni régler un conflit de droit privé entre particuliers au travers d'un permis de construire, surtout se ce conflit porte sur l’exacte portée du titre de propriété invoqué par le demandeur de l’autorisation. Elle ne peut donc pas s'immiscer dans une contestation de servitude de passage, de droit de propriété ou plus généralement dans un conflit de voisinage.

En d’autres termes, l’autorité administrative compétente en matière de permis de construire ne possède aucun pouvoir de police de la propriété privée.

Il signifie également qu'un particulier ne peut chercher à régler un conflit de droit privé au travers d'un permis de construire, soit par l'obtention d'une autorisation soit par l'introduction d'un recours contre un permis de construire. Une personne lésée par la méconnaissance par un projet de construction de liens de droit privé doit faire valoir ses droits par toutes les voies de judiciaires privées, sans pouvoir remettre en cause la légalité de l’autorisation de construire pour ce seul motif.

Le permis de construire est donc "neutre" par rapport à ce type de conflit qui doit être réglé par d'autres moyens de droit, mieux adaptés et utilisés à l'initiative des parties elles-mêmes.

Ce principe a été clairement reconnu par la jurisprudence depuis fort longtemps : “Considérant (...) qu’il n’appartient pas à l’autorité administrative de s’immiscer dans un litige d’ordre privé qui s’élève entre particuliers ; qu’elle ne peut ni trancher ce litige ni se fonder sur son existence pour refuser d’examiner la demande qui lui est présentée (...)”(CE 20 octobre 1965, GUERIN : Leb. p.537), et rappelé très régulièrement depuis.

Ainsi l’administration ne peut trancher elle-même un conflit portant sur la propriété d’un terrain (hypothèse de l’arrêt Guérin ci-dessus rappelé), mais elle ne peut pas non plus intervenir dans un conflit portant sur une servitude de vue (CE 2 mai 1980, PADRITGE : DA 1980, n°214) ou de toute autre servitude contractuelle(CE 21 décembre 1979, DURAND : AJPI 1980, p.165). Le permis de construire ne sanctionnant pas le code civil, l'autorité administrative ne peut pas prendre en compte l'existence de servitudes de droit privé pour déterminer le sens de sa décision, même si une personne publique en est bénéficiaire.

Il existe cependant une exception au caractère inopérant des servitudes de droit privé au regard du permis de construire : lorsque la servitude est instituée pour un motif d'urbanisme. C'est le cas :

• de la servitude dite "de cours commune"(art. L.451-1 et s. CU) instituée par voie judiciaire ou contractuelle entre deux terrains riverains. Ce type de servitude a pour objet d’assurer le respect des règles de prospect imposées par le règlement du plan d’occupation des sols, tout en l’aménageant pour tenir compte de circonstances particulières.
• de la servitude liée au transfert de COS ( art. L.332-1 CU) entre terrains situés dans des zones urbaines possédant des règles d’urbanisme identiques, lorsque le dépassement de COS que le transfert entraîne est justifié par des nécessités d’urbanisme ou d’architecture.

Aux règles de droit privé, il faut ajouter, comme inopérante au regard du permis de construire, certaines règles de droit public.

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 B - Le permis de construire ne sanctionne pas certaines règles de droit public

La Loi d’Orientation Foncière de 1967, a "recentré" le permis de construire sur les règles d'urbanisme. Depuis cette réforme, les règles de construction (1) et les règles extérieures au droit de l'urbanisme (2) ne doivent donc plus être prises en compte.

 1 - Le permis de construire ne sanctionne plus les règles de construction

En application de l'article L.421-3 du code de l’urbanisme, la demande de permis de construire vaut engagement de respecter les règles générales de construction. Mais il ne s'agit que d'un simple rappel, puisque celles sont opposables de plein droit.

Il existe quelques exceptions notables à ce principe, comme les règles de sécurité dans les établissements recevant du public ou dans les immeubles de grande hauteur, ainsi que, depuis 1994, les règles d'accessibilité aux personnes handicapées des constructions recevant du public.

 2 - Le permis de construire ne sanctionne pas les règles extérieures au droit de l'urbanisme

Il est de principe que le permis de construire ne sanctionne pas les règles extérieures à l'urbanisme. En effet, le permis de construire n'a pas l'ambition de vérifier le respect de l'ensemble des règles de droit public, même s'il s'agit de textes d'ordre public (CE sect 7 mars 1969, VILLE DE LILLE : D 1969, p.279 : est rejeté un recours en annulation dirigé contre un permis de construire portant sur une aumonerie et une école confessionnelle, et fondé sur le principe de la laïcité de l’Etat.).

Le principe est donc l'indépendance des législations qui veut que, lorsque deux procédures sont menées concomitamment dans le cadre d’une même opération, le vice qui entache une procédure, au regard de l’application d’une législation spécifique, n'entraîne pas l'illégalité de l'autre procédure menée en application d’une autre législation. Ce raisonnement est applicable dans de multiples hypothèses lorsque la procédure de permis de construire est doublée d’autres procédures telles l’ouverture d’une centrale nucléaire (TA LYON 25 octobre 1979, GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE “LE ROCHER DU METRE”, : JCP 1982,II,1941, obs.).

L’hypothèse la plus courante reste sans doute les relations entre le permis de construire et les installations classées : il est certain qu’un tel équipement ne peut pas être autorisées dans une zone incompatible du POS (CE sect, 16 novembre 1962, STE INDUST. DE TOLERIE ET D’USINAGE MECANIQUE : AJDA 1963, p.1970, concl) ; de même l’article R.421-3-2 fait obligation de joindre la justification du dépôt de demande d’autorisation d’ouverture à la demande de permis de construire ; mais l’octroi du permis de construire ne peut pas être subordonné au respect de la législation des établissement classés, car les deux autorisations requises (autorisation de construire et autorisation d’ouverture) sont “accordées en vertu de législations distinctes et suivant des procédures indépendantes, et sont sans connexité l’une avec l’autre"(CE 9 février 1977, EPOUX GLOUX : Leb.p.855 ; D IR p.201).

Ainsi un requérant ne peut-il pas invoquer, à l’appui de la demande d’annulation d’un permis de construire, l’illégalité de l’autorisation d’ouverture de l’établissement. De même l’autorisation d’ouverture ne peut être contestée au travers du permis de construire. La double législation entraîne un double contrôle, chacun restant confiné dans son rôle et sa propre logique.

Ne sont dès lors sanctionnées par le permis de conduire que les règles d’urbanisme.