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LES MODALITES DE LA PUBLICITE DES PERMIS DE CONSTRUIRE
(dernière révision de ce texte : le 17 février 1998)
(© 1998 - J.-H. DRIARD)

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sommaire > les autorisations d'urbanisme > le permis de construire > décision > modalité de la publicité

PLAN
I - LES MODALITES DE NOTIFICATION DE LA DECISION
    A - LA NOTIFICATION AU BENEFICIAIRE
    B - LA NOTIFICATION AUX AUTRES ADMINISTRATIONS INTERESSEES
    C - LA NOTIFICATION AUX TIERS
II - L'AFFICHAGE DE LA DECISION
    A - L'AFFICHAGE DE L'AUTORISATION EN MAIRIE
    B - L'AFFICHAGE DE LA DECISION SUR LE TERRAIN
III - LA MISE A DISPOSITION DU DOSSIER AU PUBLIC


 

La décision prise par l'administration sur une demande de permis de construire est une décision individuelle. Conformément au droit administratif général, la publicité prend donc principalement la forme d'une notification à l'intéressé. Bien évidemment cette notification est impossible en cas de décision tacite. Encore que l'article R.421-31 CU fasse obligation à l'administration compétente de délivrer une "attestation de non décision défavorable" sur simple demande de tout intéressé. (au premier rang desquels on trouve bien évidement le pétitionnaire).

Cependant l'étendue réelle de l'obligation de publicité des décisions dépend étroitement du sens de cette décision.

Dans le cas d'une décision négative, il n'y a pas modification de l'ordonnancement juridique : la situation des tiers reste inchangée. Cette décision ne leur fait donc pas grief. Aussi la seule modalité prévue par le code de l'urbanisme ne consiste qu'en une notification à l'intéressé.

En revanche, une décision positive réagi non seulement sur la situation juridique du pétitionnaire, mais encore sur celle des tiers. La notification à l'intéressé n'est donc pas à elle seule suffisante. Aussi, le code de l'urbanisme a-t-il prévu d'autres modalités de publicité. Celles-ci visent alors l'ensemble des tiers intéressés, personnes privées comme administration.

Ainsi tout permis de construire est-il soumis à une obligation de notification (I), d'affichage (II) et de mise à disposition du public (III).

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I - LES MODALITES DE NOTIFICATION DE LA DECISION

La notification de la décision doit être assurée par l'auteur de l'acte auprès du bénéficiaire (A), mais également auprès d'autres administrations qui peuvent être concernées (B) ainsi qu'à certains tiers dans des hypothèses particulières (C).

 A - LA NOTIFICATION AU BENEFICIAIRE

L'article R.421-30, al.1 impose cette notification par voie postale avec accusé de réception. Toutefois, et sans doute pour des raisons de simplification, l'alinéa 2 de ce même article admet le recours à une lettre simple lorsque le permis est accordé sans aucune prescription particulière.

Outre que ce dernier cas est extrêmement rare (l'imposition de taxes d'urbanisme par l'arrêté constitue une prescription particulière), la pratique montre que le plus souvent la notification à l'intéressé est systématiquement effectuée par lettre recommandée. L'administration possède ainsi la preuve de la bonne réception de la décision et peut ainsi réagir contre d'éventuelle revendications non fondées de permis tacite.

Cette modalité de publicité n'appelle pas de commentaire particulier, sauf peut-être que la lettre de notification doit parvenir au pétitionnaire avant la date d'expiration du délai d'instruction du dossier. C'est impérativement la date de réception qu'il faut retenir, et non la date d'envoi. Une décision postée en temps utile, mais reçue tardivement ne fait pas échec au permis tacite. Tout au plus le juge analysera une notification tardive en un retrait du permis tacite soumis alors à des conditions de légalité bien particulières.

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B - LA NOTIFICATION AUX AUTRES ADMINISTRATIONS INTERESSEES

Lorsque la décision n'est pas prise au nom de l'Etat, elle doit dans tous les cas être transmise au représentant de l'Etat dans le département (art. L.421-2-4 et R.421-34 CU) accompagnée du dossier et des pièces ayant servi à sa délivrance. Dans l'hypothèse d'une décision tacite, le dossier doit être transmis en l'état (art.R421-35, al2 CU). Ces transmissions ont pour but de permettre l'exercice par le préfet de sa mission de contrôle de la légalité.

Toujours dans le cadre d'une décision décentralisée, lorsque la décision est prise par délégation par le président d'un établissement public de coopération intercommunale, la décision doit naturellement être transmise au maire de la commune.

De la même manière, lorsque la décision est prise par le préfet au nom de l'Etat, une copie de la décision doit être transmise au maire de la commune, au directeur départemental de l'équipement et le cas échéant, au président de l'établissement de coopération intercommunale compétent.

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C - LA NOTIFICATION AUX TIERS

Cette notification correspond à une hypothèse très précise, celle d'une autorisation de construire délivrée et faisant l'objet d'une instance en cours devant le juge administratif, suivie d'une seconde autorisation qui s'y substitue. En ce cas, la jurisprudence impose à l'administration de notifier cette seconde autorisation aux requérants ayant contesté la première. (CE ass, 23 mars 1973, Cie d'Assurance l'Union : GADU n°9, p.76). A défaut de notification, le délai de recours contentieux ne court pas à leur encontre. Cette obligation est liée au principe du contradictoire devant le juge administratif.

Ceci établi, il faut préciser que cela n'interdit nullement à l'autorité compétente de multiplier les autorisations successives de manière à prolonger les contentieux et à lasser les tiers requérants... au risque d'incommoder le juge lui-même.

Cet ensemble de modalité de la publicité des autorisations de construire dépend, pour son accomplissement, de la seule initiative de l'autorité administrative. Il existe, parallèlement, une autre série de formalité qui, elle, dépend à la fois de l'administration et du bénéficiaire pour son accomplissement : l'affichage de la décision.

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II - L'AFFICHAGE DE LA DECISION

L'affichage d'une décision d'octroi d'un permis de construire est réalisée sous deux modalités distinctes : un affichage en mairie par l'autorité administrative (A) et un affichage sur le terrain d'assiette du projet par le bénéficiaire (B).

 A - L'AFFICHAGE DE L'AUTORISATION EN MAIRIE

Aux termes de l'article R421-39 CU, dans les huit jours de la délivrance de l'autorisation, l'autorité compétente doit procéder à l'affichage en mairie d'un extrait de la décision ou du document en tenant lieu en cas de décision tacite. Mention de cet affichage doit être faite dans le registre chronologique des actes de notification et de publication des arrêtés du maire.

Il appartient à l'administration de prouver le respect des formalités d'affichage (CE 25 novembre 1991, Commune de Saint-Palais sur mer : Leb. p.405 ; AJDA 1992, p.116, chron. C. Maugüe et R. Schwartz). Cette preuve peut être fournie par un Certificat établi par le maire (TA Paris 17 février 1967, Copropriétaires de l'immeuble 37 rue de la Fédération : leb. p.539), même si la mention n'a pas été reportée sur le registre chronologique (CE 28 janvier 1970, SCI Hawaï : Leb. p.64 - CE 11 octobre 1978, Ass; pour la protec. du site de Barneville-Carteret : DA 1978, n°333), ou bien la mention sur le registre étayée par des déclarations concordante (CE 9 octobre 1968, Dame Musso : DA 1968, n°317).

Les modalités pratiques de cet affichage sont laissées à l'initiative de l'autorité administrative. Toutefois en cas de contentieux, le juge contrôlera non seulement la réalité de l'affichage mais également son "efficacité"; cet affichage a en effet pour but l'information des tiers. Ceux-ci doivent donc y avoir librement et facilement accès. Un affichage symbolique ou d'une discrétion exagérée ne sera donc pas considéré par le juge comme conforme aux dispositions du code de l'urbanisme.

Ainsi ont été reconnus réguliers un affichage réalisé non pas en mairie même mais dans des locaux annexes où sont installés les services municipaux de l'urbanisme (CE sect 24 mai 1968, Sieurs Tissot et Blaquière : leb p.330), ou bien à l'entrée du bureau ou sont instruits les permis de construire (CE 10 juillet 1968, Secr. d'Etat au Logt c/ Sieur Carrejou et Pinatel : DA 1968, n°279).

Plus étonnant, a été reconnu régulier un affichage réalisé dans des locaux qui ne sont ouverts que quelques jours par semaine et quelques heures par jour (CE CE 25 octobre 1967, De buyer : Leb. T. p.959 ; AJDA 1968, p.446 - CE 31 janvier 1973, époux Franck : Leb. p.90).

En revanche est irrégulier un affichage réalisé dans le bureau d'un chef de service (CE 25 octobre 1967, Louchon : Leb. p.392) ou bien "sur le bord de la fenêtre" de la pièce où se tient le maire pendant les heures d'ouverture de la mairie (CE 8 décembre 1971 Min. Equ. et Logt et Lecussan c/ Rumeau : Quotidien Juridique, 24 février 1972, p.6).

Outre ses modalités pratiques, le juge contrôle également le caractère véritablement informatif de l'affichage. Ainsi ce dernier doit-il permettre de déterminer facilement le bénéficiaire de l'autorisation (TA Nice, 5 juillet 1978, Ferreri : Leb. p.757) ou l'emplacement exact du projet de construction (CE 7 juillet 1971, Dame Saint Genest : Leb. T. p.1239).

Le respect du délai de huit jours ne semble pas être considéré comme une condition substantielle, un affichage tardif pouvant être admis par le juge (TA Toulouse 1er octobre 1965, Dame Soprosof : Leb. p.780 - CE 9 décembre 1970, Martin : Leb. p.743).

L'affichage d'un extrait du permis de construire en mairie a pour but d'informer les tiers. Mais ce n'est certes pas la meilleures des méthodes. En effet, même si le maire "joue le jeu" et affiche les décisions dans des conditions "normales" (ce qui est le cas de la grande majorité d'entre eux - contrairement à ce que certains contentieux pittoresques pourraient laisser croire), ce type d'information requiert une participation active du tiers. Il doit d'abord être à l'affût des projets éventuels qui, dans le voisinage, pourraient porter atteinte à ses propres intérêts, alors que souvent sur le terrain rien ne trahit la moindre activité avant qu'il ne soit trop tard. Il doit ensuite faire l'effort de se déplacer régulièrement à la mairie, ce qui demande du temps, surtout dans les grandes villes.

Aussi le législateur, pour améliorer l'efficacité de la publicité des décisions envers les tiers, a-t-il organisé l'affichage des autorisations de construire sur le terrain d'assiette même du projet.

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B - L'AFFICHAGE DE LA DECISION SUR LE TERRAIN

L'article R.421-39 du code de l'urbanisme impose que cet affichage soit réalisé "de manière visible de l'extérieur par les soins du bénéficiaire de la décision d'octroi et pendant toute la durée du chantier". Les modalités pratiques de l'affichage sont fixées par l'article A.421-7 CU :

Art. A. 421-7 CU : "L'affichage du permis de construire sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire du permis de construire sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres.
Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale dudit bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux et, s'il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Ces renseignements doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier."

L'affichage de l'autorisation est obligatoire même si cette dernière est obtenue tacitement. Dans ce cas, c'est la lettre de notification du délai d'instruction qui doit être affiché, ou à défaut la requête en instruction .

En règle générale, le Conseil d'Etat ne se montre pas trop formaliste sur les mentions affichées dès lors que l'opération est aisément identifiable même si la date de la décision ne figure pas sur le panneau (CE 30 mai 1979, Ass. des Habitants du Quartier Baron-Séguier à Billière : D 1979, IR, p.417 et note), surtout si d'autres mentions, telles que le numéro du dossier, permettent son identification (CE 24 juillet 1981, M. et Mme Deshildre et autres, : Leb. T., p.978).

L'affichage de la décision sur le terrain d'assiette du projet est la modalité d'information des tiers la plus efficace. Les deux obligations d'affichage (en mairie et sur le terrain) sont complétées par une autre modalité de publicité indissociable : la mise à disposition du dossier au public.

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III - LA MISE A DISPOSITION DU DOSSIER AU PUBLIC

Le décret n°83-1261 du 30 décembre 1983, texte d'origine de l'article R.421-39 CU, renvoyait à un arrêté ministériel la définition des conditions de consultation des dossiers de permis de construire par le public. Cet arrêté a été pris le 2 avril 1984 et a modifié l'article A.421-8 CU :

Art. A. 421-8CU : “Dès l'affichage à la mairie d'un extrait de la décision accordant le permis de construire ou du document en tenant lieu valant permis de construire et jusqu'à la déclaration d'achèvement des travaux, toute personne intéressée peut consulter, dans les locaux de la mairie, les pièces suivantes du dossier :
- La demande complète de permis de construire: formulaire de demande, pièces jointes, plan de situation, plan de masse et plan des façades;
- Les avis recueillis au cours de l'instruction;
- L'arrêté accordant le permis de construire;
- Eventuellement, les contrats ou décisions judiciaires en matière d'institution de servitudes dites de cours communes ou de minoration de densité sur les fonds voisins.
Les dispositions du présent article ne font pas obstacle au droit à communication dans les conditions prévues par la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d'amélioration des relations entre l'administration et le public et diverses dispositions d'ordre administratif, social et fiscal."

Le refus par le maire de fournir le dossier n'a d'influence sur le délai de recours du tiers que dans la mesure où il invoque des moyens d'illégalité que seul la consultation du dossier peut révéler (CE 12 décembre 1975, Synd. des Copropriétaires de la Résidence des Lilas : Leb. T., p.1332). En revanche, des lacunes limitées dans le dossier consulté ne font pas obstacle à la forclusion de l'action contentieuse (CE sect. 5 janvier 1979, Ass. de sauvegarde du pays de Rhuys : D 1979, IR, p.418 et obs.).

L'ensemble de ces formalités permet à toutes les parties prenantes : bénéficiaire, autorités administratives diverses, tiers d'être informés et de réagir sur la décision prise lorsqu'ils estiment que cette dernière s'écarte de la légalité. La publicité des autorisations d'urbanisme permet donc à tout intéressé, personne publique comme personne privée, de veiller à la sauvegarde des intérêts qui lui sont propres, tout en sauvegardant l'intérêt général en évitant qu'une décision illégale subsiste dans l'ordre juridique.

 

 

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