PERMIS DE CONSTRUIRE ET INDIVISION
OBSERVATIONS SUR TA NICE 24 juin 1997
M.et Mme SEGUIN et autres
C/ Commune de VILLENEUVE-LOUBET
Ce texte ne constitue qu'une courte présentation personnelle d'un jugement du Tribunal Administratif de Nice. Les opinions émises n'engagent en aucune façon les administrations auxquelles j'appartiens.
(©J.-H. DRIARD - 1997)

Le jugement du Tribunal Administratif de Nice que vous trouverez rapporté ci dessous présente un grand intérêt : c'est la première décision, à ma connaissance, prenant clairement position contre une pratique largement répandue : le permis de construire en indivision.

En l'espèce, une société de promotion immobilière avait obtenu un permis de construire permettant la réalisation, sur un même terrain, de sept villas. Sur le recours en annulation formé par un tiers, le Tribunal Administratif a été conduit à se demander si la construction de plusieurs volumes sur un même terrain pouvait être autorisé par un "simple" permis de construire ou bien si une procédure plus complèxe de division du terrain devait être mise en oeuvre au préalable. Bien entendu, à ce type de question il ne pouvait être répondu dans l'absolu. Au contraire, le sens de la réponse dépendait étroitement du montage juridique adopté par le promoteur de l'opération.

Ainsi, le Tribunal a-t-il examiné très attentivement les divers éléments portés à sa connaissance.

Après avoir rappelé que l'article R.315-1 CU "fait obstacle à ce que les permis de construire soient délivrés sans autorisation de lotir préalable lorsqu'une propriété foncière fait 1'objet d'une division en jouissance et en vue de 1'implantation de bâtiments, qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété", le Tribunal constate que " les droits à construire des bâtiments autorisés par le permis de construire litigieux ont été vendus à différents propriétaires qui se sont regroupés (...) dans une indivision, dont l'objet était de permettre la réalisation des sept villas autorisées". Les différents actes passés pour ce faire qualifiaient de propriété indivise le sol de l'opération. Autrement dit si les villas appartenaient bien en propre à chacun des coindivisaires, le terrain d'assiette de l'opération demeurait, lui, en indivision.

Or cet état de fait, selon l'analyse du Tribunal, "ne fait pas obslacle à 1'appropriation effective et réelle (...) des fractions du sol commun qui constitue l'assiette des bâtiments à construire destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque coindivisaire et dont ces derniers entreprendront, chacun,l'édification". Dès lors, il ne fait pas de doute que "l'opération en cause traduit une intention de diviser en jouissance la proprité foncière en vue de l'implantation de bâtiments au sens de l'article R. 315-l du code de 1'urbanisme". Le permis litigieux ayant été délivré sans autorisation de lotir préalable est donc considéré sur ce point comme entaché d'illégalité par le Tribunal.

Cependant, si le lotissement est la procédure la plus connue d'aménagement d'un "ensemble immobilier horizontal", il n'est pas le seul. Le code de l'urbanisme prévoit plusieurs alternatives dont une hypothèse qui lui est très proche : le permis "valant division parcellaire" de l'article R.421-7-1. Il s'agit , pour simplifier, d'un lotissement "à l'envers" : un lotissement consiste pour un propriétaire à viabiliser et à diviser son terrain et à vendre chacun des lots ainsi obtenus à un acquéreur qui construira individuellement sa maison en sollicitant lui même un permis de construire. Inversement, le permis de construire "valant division parcellaire" consiste pour le propriétaire du terrain à déposer lui-même le permis de construire "en bloc" de l'ensemble des villas, à les réaliser pour ensuite les vendre et diviser le terrain autour des bâtiments.

Le Tribunal Administratif s'est donc demandé, légitimement, si l'opération contestée ne pouvait pas entrer dans dans cette hypothèse, ce qui rendrait dès lors l'exigence d'un lotissement inutile.

De l'analyse faite par les juges, il ressort " que les droits à bâtir afférents aux constructions autorisées par le permis litigieux devaient être cédés à plusieurs propriétaires différents et que ces derniers devaient entreprendre, chacun, la construction des bâtiments destinés à devenir leur propriété exclusive". Or, comme le souligne le jugement, selon un principe jurisprudentiel maintenant bien établi, l'article R.421-7-1 "ne peut recevoir application que pour les bâtiments construits pour le compte d'une seule personne ; qu'il est, au contraire, sans application si les bâtiments sont construits par des propriétaires différents alors même que ceux-ci auraient fait appel à un même entrepreneur". Dans cette dernière hypothèse, le permis de construire ne peut être accordé qu'après le respect d'une procédure de division de terrain ou l'octroi d'une autorisation de lotir.

Le Tribunal , constatant dès lors que l'octroi du permis de construire n'a été précédé ni d'une procédure de division de terrain ni d'une autorisation de lotir, annule l'autorisation de construire contestée.

Le "permis de construire en indivision" est une procédure qui empoisonne depuis de nombreuses années les autorités chargées de délivrer les autorisations de construire. Un professionnel de renom, Maître STEMMER, a déployé tout son talent pour défendre bec et ongles ce type de montage à longueur de colonnes dans les revues juridiques. Et il faut dire que jusqu'à présent il s'appuyait sur une jurisprudence qui ne semblait pas pouvoir s'opposer clairement à ses arguments.

Si les théories de Maître STEMMER sont intellectuellement séduisantes, leur application dans les fait conduisent à des situations dramatiques. En effet, dans un lotissement, chacun des permis de construire délivrés est juridiquement indépendant. Dans le permis de construire "en indivision" il n'existe qu'un permis de construire unique pour l'ensemble des bâtiments. Chacun des acquéreurs est donc solidaire de l'ensemble, notamment si l'un deux désire modifier le projet autorisé : l'accord des autres est indispensable et un efus de leur part peut rendre l'atmosphère de l'ensemble immobilier rapidement invivable.

Pire encore. Le permis de construire en indivision a connu des dérives regrettables dans le but de contourner certaines règles d'urbanisme et notamment les règles de surface minimale des terrains constructibles. Certains POS en effet limitent le nombre de volumes constructibles en fonction de la surface du terrain. Ainsi un terrain qui , de par sa surface, ne peut recevoir qu'un seul volume peut être acheté en indivision par deux personnes qui construiront deux villas accollées ne formant qu'un seul volume, le sol restant partie indivise. La présentation de ce montage par les professionnels est idyllique : partage des frais et terrain peu cher ; on devient ainsi propriétaire à peu de frais. Mais, inévitablement, lorsqu'un conflit éclate entre les coindivisaires (si l'un d'eux par exemple n'a pas tout à fait respecté le permis de construire ce qui emporte refus de la conformité de l'ensemble) le vendeur a disparu depuis longtemps, laissant les deux propriétaires face à l'administration, dans une situation inextricable.

Le jugement ci-dessous rapporté a l'avantage d'opposer un raisonnement simple à ce type de montage : même si le sol reste en indivision, l'assise même de chaque immeuble constitue bien une division de fait en jouissance au bénéfice du propriétaire du volume bâti, ce qui fait entrer l'opération dans le champ d'application du lotissement.

Bien sûr un lotissement nécessite une procédure complexe. Bien sûr le délai d'obtention d'un lotissement peut être long. Mais ce n'est ni de l'énergie ni du temps perdu. Le gain en terme de sécurité juridique est évident.

Il y a fort à parier que les tenants du permis de construire en indivision ne se tiendront pas pour battus aussi facilement que cela. Un appel du jugement du Tribunal Administratif de Nice ne serait pas étonnant. Il s'agit donc d'une affaire à suivre.