ORIGINE ET EVOLUTION
DU CERTIFICAT D'URBANISME

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L'évolution du certificat d'urbanisme est marqué par le pragmatisme qui est l'une des caractéristiques du droit de l'urbanisme : il est né d'une pratique administrative par la suite légalisée ; son régime est fortement inspiré par les "sources administratives" du droit de l'urbanisme.

Après la deuxième guerre mondiale, les besoins de la reconstruction et la pression immobilière a conduit les professionnels à souhaiter disposer de renseignements administratifs complets et fiables.

 Chaque administration locale avait mis au point ses propres procédures et l'information dépendait en grande partie de la bonne volonté des fonctionnaires. Aussi dès 1950 une circulaire est-elle venue donner des instructions précises aux différents services déconcentrés de l'Etat. Une circulaire de 1968 a ensuite uniformisé les pratique locales.

 Mais les renseignements fournis ne constituaient aucunement une "décision" de l'administration. Il ne s'agissait que d'un acte informatif, insusceptible de recours contentieux ou de mise en cause de la responsabilité de l'administration, sauf dans le cadre étroit de la jurisprudence sur les "renseignements erronés".

 C'est une loi de 1971 qui est venue donner une base légale au certificat d'urbanisme et en faire un véritable acte administratif créateur de droits.

 De nouveau poussé par la nécessité, le législateur a fait évoluer le certificat : l'expression "certificat d'urbanisme" est alors devenu un terme générique recouvrant une réalité complexe, plusieurs documents très différents les uns des autres portant le même nom.

Cette "boîte à outil" de gestion de la densité avait fini par se stabiliser.

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain a modifié cet équilibre. Principe du balancier aidant, l'évolution s'est faite en sens inverse par la suppression pure et simple de certains certificats, ne laissant plus subsister qu'un reliquat dont la nature a par ailleurs été profondément modifiée.

La première des suppression est celle du certificat d'urbanisme de division foncière de l'ancien article L.111-5 c. urb. 

Ce document n'était pas une autorisation de diviser et un certificat négatif  n’empêchait nullement la  division ultérieure du terrain. Simplement l’administration informait le propriétaire des conséquences prévisibles de la division envisagée après avoir elle même été informée de l’intention de division.

Il est vrai qu’en pratique, lorsque le certificat était le point de départ d’une opération immobilière, le caractère négatif ou positif avait son importance : un certificat négatif signifiait la plupart du temps l’échec de l’opération par refus d’achat du client potentiel.

Ce certificat de division de terrain bâti devait obligatoirement être demandé par le propriétaire avant toute division. Il s’agissait en effet d’un élément essentiel de la gestion de la densité par l’administration.

Depuis l'intervention de la loi du 13 décembre 2000, la division des terrains n'est plus contrôlée par le certificat d'urbanisme, la densité n'est plus limitée à un plafond constitué par la constructibilité globale offerte par le terrain initial avant division et les notions de "certificat positif" et de "certificat négatif" ont disparu du code de l'urbanisme.

La seconde suppression est celle du certificat d'urbanisme prévue à l'ancien article R.315-54 c. urb., intervenue depuis l'entrée en vigueur du décret n° 2001-262 du 27 mars 2001.

Ce certificat était indispensable avant toute division ne constituant pas un lotissement. Mais il ne s'agissait pas d’une autorisation de diviser, mais d’une information fournie au propriétaire sur les conséquences prévisibles de la division au regard de la réglementation d’urbanisme applicable, en retour d’une information fournie à l’administration sur l’intention de diviser une propriété foncière.

La sanction était non pas la nullité de la vente mais une infraction pénale sanctionnée par une amende pouvant être fixée de 1.200 à 3.000 F., 6.000 F. en cas de récidive. C'était la seule sanction possible, sans que l’administration ne puisse en substituer une autre, notamment le refus de permis de construire : le permis de construire accordé sur un terrain issu de la division non précédée d’un certificat d’urbanisme n’est pas illégal de ce seul fait (CE 23 mai 1992, Mme Duguet : DA mai 1992).

La suppression du contrôle des divisions foncières ne constituant pas des lotissements explique la disparition de ce type de certificat d'urbanisme.

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