LA PROCEDURE D'INSTRUCTION
DU CERTIFICAT D'URBANISME

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PLAN
I - LE DEMANDEUR
II - LA DEMANDE
    A - LA CONSTITUTION DE LA DEMANDE
        1 - L’imprimé de demande
        2 - Le dossier de demande
    B - LE DEPOT DE LA DEMANDE
III - L'INSTRUCTION

L'instruction d'une demande de certificat d'urbanisme repose sur la détermination de la personne du demandeur (I), la forme de la demande (II) et la procédure d'instruction (III)

 I - LE DEMANDEUR

L'intervention de la loi S.R.U. ne devrait pas modifier les principes qui permettent de définir le demandeur du certificat d'urbanisme. Contrairement au permis de construire, toute personne peut demander un tel document sur un terrain, même sans l'accord du propriétaire. Dans ce sas, l’administration sera tenue d’adresser au propriétaire une copie du certificat délivré au demandeur. Cette possibilité laissée à toute personne de déposer une demande sur tout terrain ne doit pas étonner. Le certificat est un passage quasi-obligé avant toute opération d’acquisition immobilière ou foncière. C’est en effet la seule façon pour l’acheteur d’avoir une information objective (dans le sens qu’elle est indépendante du vendeur) sur la constructibilité et les droits et obligations qui sont attachés à une propriété bâtie ou non.

Le certificat d’urbanisme participe donc, à son niveau, à la transparence du marché immobilier ... qui en a bien besoin.

 II - LA DEMANDE

La demande de certificat d’urbanisme obéit à des règles précises de constitution (A) et de dépôt (B).

 A - LA CONSTITUTION DE LA DEMANDE

Toute demande de certificat d’urbanisme est constituée d’un imprimé (1) accompagné d’un dossier (2).

 1 - L’imprimé de demande

La demande est présentée sur un imprimé unique. Le demandeur doit fournir tous les renseignements utiles à l'administration pour l’ensemble des certificats : objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante s’il y a lieu.

D'une manière générale, plus la demande est complète plus la réponse de l'administration sera précise.

 2 - Le dossier de demande

Le décret n°2001-262 du 27 mars 2001 est venu adapter l'article R.410-1 c. urb. aux nouvelles dispositions issues de la loi S.R.U. Le dossier est désormais constitué des  documents “de base” suivant :

• un plan de situation, qui permet à l’administration de situer le terrain dans la commune et donc de déterminer à la fois la zone du POS concernée et la réglementation applicable.
• un plan du terrain, qui permet à l’administration, entre autre chose, de déterminer si les droits à bâtir sont physiquement utilisables en fonction de la forme plus ou moins tourmentée des limites de propriété. Sa justification est moins évidente désormais, mais sa présence n'a pas été jugée forcément inutile.
• une notice descriptive du projet envisagé en cas de demande présentée dans le cadre de l’article L.410-1 (al.2) du code de l’urbanisme. Même si le texte la qualifie de "succincte", elle doit tout de même préciser la destination, la nature, et la superficie hors-oeuvre du bâtiment projeté

De même, les alinéas 3 à 5 de l'ancienne rédaction de l'article ont été abrogés car ils faisaient référence à l'ancien rôle du certificat d'urbanisme : le contrôle des divisions.

 Une fois le dossier constitué, il doit être joint à un formulaire (téléchargeable ici - s'ouvre dans une fenêtre indépendante), le tout devant être déposé auprès de l’administration.

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B - LE DEPOT DE LA DEMANDE

Le dépôt du dossier suit le principe du "guichet unique" : quelle que soit l'autorité compétente pour délivrer le certificat, la demande doit être déposée à la Mairie du lieu de situation du terrain (art. R.410-3 c. urb.). Le législateur a en effet estimé qu’il n’appartenait pas à l’administré de rechercher lui même à qui s’adresser, même si les règles de répartition des compétences en matière d’urbanisme obéissent à des règles simples. Le système du “guichet unique” est donc un moyen de simplification des démarches administratives.

Une fois la demande déposée, c’est à l’administration elle-même de rechercher la bonne autorité compétente. Si le Maire n’est pas compétent, il doit transmettre à l’autorité réellement compétente : le Préfet ou le Président d’un établissement public de coopération intercommunale. Mais cette démarche est totalement transparente par rapport au demandeur et ne peut en aucun cas lui être opposable : notamment le délai d’instruction ne pourra pas être modifié en cas de retard de transmission du maire (ou de tout autre autorité administrative).

Comme auparavant, le dossier doit être remis en quatre exemplaires, l'administration conservant la possibilité de demander des exemplaires supplémentaires pour les besoins de l'instruction (art. R.410-2 c. urb.)

Une fois le dossier déposé et transmis dans les mains de l’autorité compétente, la phase d’instruction proprement dite de la demande de certificat peut commencer.

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III - L'INSTRUCTION

Pour des raisons de simplification, l’instruction ne sera abordée ici que par l’angle de la compétence communale (hypothèse la plus courante). Lorsque la compétence appartient à l’Etat, la transposition est facilement réalisable : le Préfet se substitue au Maire. De même, et pour des raisons identiques, on supposera que la commune fait instruire les demandes de certificat par ses propres services. La commune conserve en effet la possibilité, lorsqu’elle ne se considère pas assez équipée, de confier les actes d’instruction à l’Etat ou à une autre collectivité. Si la seconde solution est extrêmement rare en pratique, la première est courante pour les petites communes. En ce cas, c’est la Direction Départementale de l’Equipement qui se substituera aux services municipaux et instruira, au nom de la commune, les demandes présentées par les pétitionnaires.

Avant la réforme induite par la loi S.R.U. La demande de certificat d'urbanisme faisait l'objet de consultations obligatoires de divers services extérieurs (services de l'Etat s'il y a desserte par une voie nationale ou départementale, Architecte des bâtiments de France s'il y a proximité d'une construction protégée au titre des monuments historiques, Préfet lui même si le terrain est situé hors du périmètre du POS approuvé, ... ). Désormais, les demandes de certificat courant ne sont plus astreintes à cette procédure lourde et souvent disproportionnée lorsqu'elle ne pose aucun problème particulier. Dans sa nouvelle rédaction, l'article R.410-4 (issue de l'article 3 du décret du 27 mars 2001) n'impose plus cette consultation que dans le cas des certificats d'urbanisme dits "opérationnels" du deuxième alinéa de l'article L.410-1 c. urb.

Bien entendu, le Maire peut toujours affiner son instruction en consultant facultativement toute autorité administrative ou organisme qu'il jugera utile. Bien entendu il n’est pas conseillé de trop multiplier ce type de consultation afin de ne pas rendre inutilement complexe la procédure et de ne pas multiplier de façon illusoire le système du “parapluie”. Un maire aura beau rechercher l’onction de tel ou tel organisme ou de telle ou telle administration, la commune demeurera responsable de toute erreur d’instruction ou de tout certificat délivré irrégulièrement.

Parallèlement, les services municipaux confrontent la demande présentée aux règles d’urbanisme applicables et à l’état des réseaux publics existants.

La modification de nature du certificat d'urbanisme par la loi SRU du 13 avril 2000 devrait faciliter l'instruction technique des demandes. En effet, l'administration n'a plus à rechercher spécifiquement les motifs d'inconstructibilité liés à la réglementation ou à la configuration du terrain. Elle n'a pas non plus à se lancer dans le calcul de la densité résiduelle du terrain et de sa répartition en cas de division du terrain.

Demeurent pourtant obligatoires pour le service instructeur :

• la détermination de la zone dans laquelle se situe le terrain,
• le relevé précis de l'état et de l'importance des réseaux desservant le terrain
• le rappel des différentes taxes et participations d'urbanisme auxquelles la construction sur le terrain est assujettie

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