A l’origine, le certificat d’urbanisme avait pour rôle d’informer le propriétaire sur ses droits et obligations au regard de la réglementation de l’urbanisme, et ce de façon la plus complète possible.

Mais devenu d’un maniement très complexe pour les non professionnels, il a été rapidement considéré comme "trop complet" pour un simple renseignement courant.

Aussi, la pratique a-t-elle créé la "note de renseignement d’urbanisme" qui s'est superposée aux deux types de certificats d'urbanisme proprement dits :

Un premier certificat dit "a", parce que prévu à l’article L.410 (a) (ancien) c. urb. qui indiquait si le terrain objet de la demande pouvait être "affecté à la construction". Ce certificat était également appelé le "certificat de constructibilité".

Un second certificat dit "b", parce que prévu à l’article L.410 (b) (ancien) c. urb. qui indiquait si le terrain objet de la demande pouvait être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée. Ce certificat était également appelé sans doute maladroitement le "certificat d’accord préalable".

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite "loi SRU") est venue modifier cette répartition des rôles en faisant perdre au premier type de certificat son caractère de "certificat de constructibilité".

Il existe désormais trois types de certificat :
  La note de renseignement d’urbanisme,
  Le certificat "d’information générale",
  Le certificat "opérationnels".

I - La note de renseignement d’urbanisme

Ce document est une création de la pratique administrative. Dès l'origine, chaque service avait mis au point sa propre procédure et son propre formalisme de présentation et de contenu. Afin de remettre un peu d'ordre, une  circulaire de 1973 a entériné l'existence de ce document en créant la "lettre de renseignements" traduisant la nécessité de mettre à disposition des administrés un document informatif directement accessible à tous. Ce document est devenu une "note de renseignements d’urbanisme" par la grâce d’une circulaire de 1985.

Ce document ne possède encore aujourd'hui aucune existence légale et ne constitue qu’une simple normalisation de renseignements informels. Il s’en délivre toutefois environ 200.000 chaque année !

II - Le certificat d’information générale (art. L.410-1, al 1 c. urb.)

Il s’agit de l’ancien certificat de "constructibilité", dont la nature a été fortement modifiée par la loi S.R.U. précitée : la nouvelle rédaction de l’article L.410-1 constitue en quelque sorte un retour au sens originel du certificat d'urbanisme en le transformant en simple document d’information sur les droits à construire attachés à un terrain.

Un administré n’est jamais obligé de demander un tel certificat avant de solliciter une autorisation de construire. C’est cependant parfois préférable, voire souhaitable car le droit de l’urbanisme est devenu un "droit de spécialiste" : il est très difficile pour un propriétaire, même de bonne volonté, de pouvoir déterminer seul, à la lecture du plan d’occupation des sols, ses droits et obligations de futur constructeur.

C’est toutefois sur ce point que risquent de se cristalliser les difficultés pratiques. En effet l’ancien certificat dit "a" précisait au demandeur si le terrain pouvait "être affecté à la construction". Le certificat était donc dit "positif" lorsque le terrain était "constructible" et "négatif" s’il était inconstructible.

Depuis la réforme introduite par la loi S.R.U., ce certificat se contente d’indiquer les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de la propriété, le régime des taxes et des participations applicables au terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus (art L.410-1 c. urb., al 1 nouveau). En d’autres termes, le certificat n’est ni "positif" ni "négatif", mais "neutre". Il ne s’agit plus d’un certificat de constructibilité mais d’une simple photographie de l’état des règles locales d’urbanisme applicables à un terrain donné à un moment donné.

Ainsi, l’administration n'est plus conduite à prendre partie sur les conséquences concrètes de sa propre réglementation et laisse le soin au propriétaire de tirer ses propres conclusions des renseignements fournis... dans la mesure où celui-ci est capable de faire son affaire seul de la compréhension de règles et de documents souvent très complexes.

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III - Le certificat opérationnel (art. L.410-1, al 2 c.urb.)

L’appellation courante de "certificat d’accord préalable" du certificat dit "b" n’a jamais été très adapté à la réalité juridique que recouvrait ce document. Il n’a jamais été considéré, en effet, comme un permis de construire simplifié ou "pré-permis de construire". Il est toujours demeuré un renseignement.

Il faut dire que les termes généraux introduisant une large souplesse ne manquaient pas dans l’ancienne rédaction de l’article L.410-1.

La nouvelle rédaction de l'article présente au moins l’avantage de la concision puisqu’il est désormais écrit que le certificat  précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération particulière dès lors que le demandeur aura lui-même caractérisé celle-ci en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie hors oeuvre.

Le maintien de l’adverbe "notamment" montre bien qu’il s’agit du minimum d’information requis. Comme sous l'empire de l'ancienne législation, plus le demandeur apportera d'informations complémentaires à l'administration plus la réponse aura des chances d'être précise et fiable.