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LES CERTIFICATS D'URBANISME
"DE GESTION"
(dernière révision du
texte : 14 juillet 2001)
(©J.-H. DRIARD)
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> les autorisations d'urbanisme > les
certificats d'urbanisme > les certificats de gestion
PLAN
I - LA DISPARITION IMMEDIATE DU CERTIFICAT DE
DIVISION DE TERRAIN BATI
II - LA DISPARITION DIFFEREE DU CERTIFICAT EN VUE DE
CONSTRUIRE
A - L'état de droit antérieur à la
réforme du 13 décembre 2000
B - L'état du droit depuis le 1er avril
2001
| NOTA : Les
articles du code de l'urbanisme en lien actif ouvrent une fenêtre
indépendante vers le texte de ces articles sur Légifrance. |
Jusqu'à l'intervention de la loi
n°2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au
renouvellement urbains, la gestion de la densité constituait l'un des
piliers de notre droit de l'urbanisme. Elle
s'exerçait grâce à une notion clé : le coefficient d'occupation des
sols.
L'un des objectifs poursuivi était d'éviter qu'à
l'occasion de la division successive d'un grand terrain en vue de bâtir,
l'occupation résultante soit supérieure à celle qui aurait été
possible de réaliser sur le seul terrain initial. Il a dès lors semblé
logique au législateur d'essayer d'instaurer le contrôle de
l'application de ce coefficient dès la division des terrains.
Pour ce faire, le législateur a utilisé le
certificat d'urbanisme comme outil de gestion de la division du sol.
Utilisé comme tel, le document devenait un moyen d'information au
bénéfice de l'administration, un outil au service de sa mémoire.
Dans cette logique, deux types de certificat
avaient été créés, chacun correspondant à un types bien précis de
division d'un terrain.
La loi du 13 décembre 2000 précitée est venue
bousculer cet édifice en modifiant fortement les relations entre
aménagement urbain et densité. Elle prend clairement partie contre
l'étalement urbain et pour la restructuration des centres agglomérés.
De ce fait, les limites au droit de construire liés à l'encadrement de
la densité sont réduites à l'extrême (alors que la logique interne de
la loi aurait sans doute voulu qu'elles disparaissent entièrement).
La traduction la plus spectaculaire de cette
(r)évolution est la disparition immédiate du certificat de division
foncière (I) et la disparition annoncée du
certificat en vue de construire (II)
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I - LA DISPARITION IMMEDIATE DU
CERTIFICAT DE DIVISION DE TERRAIN BATI (ART. L.111-5-1 C. URB. ANCIEN)
Dès 1975, le législateur à introduit dans
l'arsenal de contrôle un "certificat de densité" dont
l'obtention était rendu obligatoire avant la conclusion de toute
convention entraînant la division d'un terrain bâti. Ce document
permettait de gérer globalement la densité de l'unité foncière
d'origine, en répartissant éventuellement le COS entre les différentes
parties de terrain issues de la division, de manière à éviter qu'une
construction existante soit mise volontairement en surdensité. Cela
permettait de s'assurer que la densité produite par le terrain initial
avant division ne serait jamais dépassée en cas de construction après
division.
Par soucis de simplification, en 1985, l'application
de ce certificat a été limité aux seules zones du plan d'occupation des
sols où un coefficient d'occupation des sols a été fixé : depuis 1983,
en effet, le coefficient d'occupation des sols fait partie des
dispositions "à option" du plan d'occupation des sols. Dans le
même ordre d'idée, le certificat de division n'était plus
obligatoire dès lors que la densité produite par le terrain à
diviser pouvait être géré par une autre procédure (lotissement, permis
valant division parcellaire, zone d'aménagement concerté...)
La Loi du 13 avril 2000 constitue dès lors un pas de
plus dans la même logique, radical celui-ci : le certificat de l'article
L.111-5 c. urb. est purement et simplement supprimé.
Il faut pourtant noter qu'il s'agit d'une suppression
plus ou moins volontairement honteuse. Nul débat de haute volée en effet
sur le sujet au Parlement, nulle présentation ou justification
spécifique. Le certificat de l'article L.111-5 c. urb. est seulement
supprimé parce que cet article porte désormais sur un tout autre objet,
et toute la discussion parlementaire a porté sur cette nouvelle
rédaction, et nullement sur le principe même de la suppression du
certificat.
En fait le certificat de l'article L.111-5 (ancien) c. urb a
disparu... parce que l'article L.111-5 (ancien) a lui-même disparu.
Désormais un propriétaire est libre de diviser sa
propriété autant de fois qu'il le désire sans être limité dans ses
possibilités de construire. Le seul obstacle, la seule limite encore
subsistante résulte de l'éventuelle application de la législation sur
les lotissements. Mais même en ce cas, la loi du 13 avril 2000 fait sentir ses
conséquences.
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II - LA DISPARITION
DIFFEREE DU
CERTIFICAT EN VUE DE CONSTRUIRE ( ART R. 315-54 - ancien - c. urb.)
La procédure normale de contrôle de la division
d'un terrain en vue de bâtir est le lotissement. Globalement, un permis
de lotir est requis pour toute division, en vue de bâtir, d'une unité
foncière en plus de deux lots dans un délai de moins de dix ans (art.
R.315-1 CU).
La réforme induite par la loi Solidarité et
Renouvellement Urbain du 13 juillet 2000 a naturellement bouleversé cet
équilibre. Un rappel de ce passé récent paraît nécessaire avant de
présenter l'état du droit issu du décret d'application n°2001-262 du
27 mars 2001.
A - L'ETAT DU DROIT
ANTERIEUR A LA REFORME DU 13 DECEMBRE 2000
Dès qu'une division de terrain en vue de bâtir
n'entrait pas dans le champ d'application du permis de lotir, le code de
l'urbanisme rendait obligatoire un
"certificat de détachement". Cela recouvrait les hypothèses
suivantes :
- lorsque la division aboutissait à la création de deux
lots seulement
- lorsque la création de trois lots (ou plus) se
réalisait dans un délai supérieur à dix ans
- lors qu'une exception légale ou réglementaire au
lotissement était applicable à l'opération
En revanche, ce certificat ayant pour objet de
contrôler la densité des constructions à réaliser sur les différents
lots résultant de la division, le certificat devenait inutile lorsque
cette division était contrôlée par une autre procédure. Echappaient donc à
l'obligation de certificat préalable (art. R.315-2 - ancien - c. urb. sur
renvoi de l'art. R.315-54 - ancien - c. urb.) :
- les divisions effectuées dans le cadre d'une
opération de remembrement réalisée par une Association Foncière
Urbaine
- les divisions réalisées dans une zone
d'aménagement concerté lorsqu'elles sont réalisées par
l'aménageur lui-même
- les divisions en vue de réaliser un immeuble
devant faire l'objet d'une vente en état futur d'achèvement (art.
1601-1 à 1601-4 C. Civ.)
- les divisions au bénéfice de personnes que le
propriétaire a déjà autorisé à réaliser une opération
immobilière sur une partie de sa propriété et déjà titulaires d'un
permis de construire ou d'un permis de lotir
Ainsi, le certificat de l'article R.315-54 (ancien) c.
urb. n'était, en quelque sorte, qu'un contrôle complémentaire sur les
divisions de terrains à bâtir, un contrôle de substitution
lorsqu'aucune autre procédure de contrôle n'était applicable. La
réforme du 13 avril 2000 a remis en cause toute cette technique de
contrôle.
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B - L'ETAT DU DROIT DEPUIS LE 1er
AVRIL 2001
Il était dans la logique même de la
réforme introduite par la loi du 13 avril 2000 que le certificat de
l'article R.315-54 (ancien) disparaissent lui aussi, puisque la gestion de la densité des
constructions ne doit plus être un frein au renouvellement urbain.
Cette disparition est effective depuis le 1er avril
2001, date d'entrée en vigueur du décret n°2001-262 du 27 mars 2001.
Or, si le certificat de l'article R.315-54 permettait
de contrôler les divisions de terrain, il avait également un aspect
informatif non négligeable pour la commune. Le pouvoir réglementaire n'a
donc pas voulu priver ces dernières d'une source de connaissance du
devenir du foncier.
Aussi, la nouvelle rédaction de l'article R.315-54
remplace-t-il la demande d'un certificat d'urbanisme par une simple
déclaration en mairie. Le propriétaire doit désormais adresser un plan
de division de terrain préalablement à toute opération qui ne constitue
pas un lotissement au sens de l'article R.315-1 c. urb. ou qui n'est pas
visé par l'article R.315-2 c. urb. Cette nouvelle disposition ne prévoit
aucune réponse de la part de l'administration : celle-ci ne peut donc
s'opposer à la division, sauf dans le cas visé à l'article L.111-5-2 c.
urb. Elle
se contente d'en prendre acte.
Il s'agit là d'une simplification importante des
procédures administratives. Mais, toute médaille ayant son revers, cette
information n'emporte naturellement pas les effets juridiques qui
s'attachent aux certificats d'urbanisme, au premier rang desquels figure
la garantie contre les évolutions de la réglementation d'urbanisme.
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