CAS PRATIQUE :
LE CALCUL DE LA DENSITE
DANS LES CERTIFICATS D'URBANISME
AVANT LA LOI S.R.U. DU 13 DECEMBRE 2000

dernière mise à jour de cette page : le 14 juillet 2001
(J.-H. DRIARD)

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PLAN
Calcul de densité dans un certificat d'urbanisme de division foncière
Répartition de la SHON au choix du propriétaire

Avant l'intervention de la loi "Solidarité et renouvellement urbain" du 13 décembre 2000, le certificat d'urbanisme prenait directement parti sur la constructibilité ou non des terrains. Par voie de conséquence, ils devaient préciser la densité réalisable.

Cette obligation entraînait des calculs très complexes dont les exemples ci-dessous constituent des exemples.

LE CALCUL CLASSIQUE DE LA DENSITE
DANS UN CERTIFICAT D'URBANISME DE DIVISION FONCIERE 

Outre les renseignement classiques sur l’état des droits et obligations tirées de la réglementation d’urbanisme, les certificats de division devaient également préciser la surface hors oeuvre nette constructible réellement disponible sur chacun des terrains issus de la division. Trois hypothèses classiques pouvaient se présenter :

• Le terrain initial était bâti et il restait de la SHON disponible. Les terrains issus de la division avaient des caractéristiques telles qu’elles ne remettaient pas en cause cette constructibilité, même si celle-ci pouvaitt être déjà utilisée en partie par la construction existante. Un simple calcul arithmétique permetait à l’administration de préciser la constructibilité disponible sur chacun des terrain (voir schéma ci- dessous)

• Le terrain initial était bâti et il restait de la SHON disponible. Certains des terrains issus de la division pouvaient voir leur constructiblité utilisée en totalité par le bâtiment existant. L’administration devait en tenir compte dans son calcul de la SHON disponible (voir schéma ci-dessous).

• Le terrain initial était bâti et il restait de la SHON disponible. Certains des terrains issus de la division pouvaient voir non seulement leur constructiblité utilisée en totalité par le bâtiment existant, mais également dépassée. Du seul fait de la division, le bâtiment se trouvait en surdensité alors qu’il ne l’était pas avant la division. L’administration devait alors réaliser une compensation et reporter sur le terrain en surdensité une partie de la SHON disponible sur l’autre terrain. Le terrain “donneur” voyait donc sa constructibilité résiduelle réduite au bénéfice du terrain “receveur” (schéma ci-dessous).

LA REPARTITION DE LA SHON AU CHOIX DU PROPRIETAIRE
ENTRE DES TERRAINS ISSUS D'UNE DIVISION

Il convient de préciser que le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation d'urbanisme. Au cas particulier du certificat d'urbanisme de division foncière, le certificat possèdait un double caractère : il s'agissait à la fois de l'information fournie à l'administration sur une intention de division et d'une information en retour fournie à l'administré sur les conséquences de cette division au regard du Plan d'Occupation des Sols. Mais il ne s'agissait que d'une information.

Un certificat d'urbanisme ne pouvait être que la projection de la stricte application des dispositions de la réglementation de l'urbanisme sur les terrains issus de la division envisagée. Mais en aucun cas il ne pouvait autoriser une répartition différente de la densité constructible, contrairement à une pratique largement répandue dans l'administration territoriale. Cependant, quelle était la portée des dispositions du certificat : absolue ou relative ?

Une question parlementaire ( Journal Officiel, Assemblée Nationale, débats , 6 octobre 1986, p. 3478, 1° colonne) avait permis au Ministre de l'Equipement, dès 1986, de faire le point sur ce problème. L'hypothèse envisagée était celle d'une division en trois parties (A,B,C) d'un terrain bâti. Le certificat d'urbanisme délivré par la commune affectait à chacun des nouveaux terrains issus de la division une constructibilité résiduelle strictement calculée au regard du C.O.S. applicable dans la zone. Le parlementaire demandait au ministre si, en présence de ce certificat, le propriétaire pouvait, après accord avec les acheteurs, reporter la totalité de la surface de plancher hors oeuvre nette résiduelle disponible sur un seul et même terrain, les autres se voyant affectés d'une S.H.O.N. résiduelle nulle. Le schéma ci-dessous permet de concrétiser le problème posé.

Dans sa réponse (réponse n°17146 du 26 janvier 1987), le ministre précisait bien que le certificat d'urbanisme n'avait "pour objet que d'informer les acquéreurs des parcelles des conséquences de la division" et qu'une répartition autre de la S.H.O.N. résiduelle pouvaitt être "librement" décidée "par convention passée entre le vendeur et l'acquéreur", à la condition que la constructibilité normale des terrains ne soit pas dépassée auquel cas il fallait mettre en oeuvre une procédure de transfert du C.O.S.

Face à un certificat d'urbanisme appliquant strictement les dispositions du P.O.S. à chacun des terrains issus de la division envisagée, la réponse ministérielle permettait de répartir autrement, par convention privée, la S.H.O.N. résiduelle à la condition de ne pas dépasser la S.H.O.N. normalement admissible sur chacun des terrains. 

S'agissant d'un accord de droit privé, cette répartition conventionnelle échappait au contrôle de l'administration. 

Cependant, la prudence conduisait à attirer l'attention des demandeurs  sur la portée juridique réelle d'une convention entre deux particuliers sur une répartition libre de la densité, au regard de la jurisprudence constante du Conseil d'Etat selon laquelle les dispositions du P.O.S. constituent une réglementation d'ordre public à laquelle la volonté de l'administré ne peut faire échec.

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