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1 - Le premier élément, est la multiplicité d'outils permettant de réaliser une opération d'aménagement.

Ceux-ci peuvent d'ailleurs souvent se combiner plus ou moins harmonieusement. Pourquoi tant d'outils ? Le droit de l'urbanisme est un droit récent et très concret. Sa formation est essentiellement pragmatique. Les outils ont été forgés souvent à la demande, pour répondre à un besoin précis.

L'exemple des ZUP, ZAD, ZAC est caractéristique :

La pression démographique des années 1950 a conduit les pouvoirs public à se doter d'un outil destiné à permettre à l'administration d'intervenir rapidement dans des espaces (communes ou agglomérations) où un besoin urgent en logements pouvait se faire sentir : les Zones à Urbaniser en Priorité. Ces zones ont été définies par une "loi-cadre" du 7 août 1957, mais véritablement instituées par un décret du 31 décembre 1958. Dans ces zones les collectivités publiques étaient dotées de pouvoir d'intervention importants.

La pratique a montré que ces moyens pouvaient lutter contre la spéculation à l'intérieur du périmètre mais que celle-ci n'était en réalité que déplacée : les terrains limitrophes des ZUP bénéficiaient entièrement des équipements publics de la zone et des efforts d'aménagement sans en supporter les contraintes juridiques. Aussi dès 1962 étaient créées de nouvelles zones, conçues comme un complément des ZUP : les Zones d'Aménagement Différé, destinées à l'origine à éviter tout déplacement de spéculation. Ce sont des zones "anti-spéculation" dont le pivot est le droit de préemption qui est reconnu à la puissance publique.

Rapidement, l'absence d'un autre outil va se faire sentir : si la puissance publique peut maîtriser l'urbanisation future, rien n'est prévu pour lui permettre d'organiser un aménagement immédiat. De plus l'échec des ZUP (économique, par méfiance des constructeurs ; qualitatif, par la priorité donnée à la quantité) ne pourra qu'être constaté. Il manque donc un élément permettant à la puissance publique et aux constructeurs et aménageurs privés d'agir en concertation. La Loi d'Orientation Foncière de 1967 vient alors créer la Zone d'Aménagement Concerté, devenue depuis la base même de l'aménagement.

La ZUP va connaître une espèce de lente agonie. Un décret du 30 mai 1969 abroge le décret de 1958 créant ces zones et organise une période transitoire : depuis le 1er avril 1976 aucune ZUP nouvelle n'a pu être créée, mais celles existantes pouvaient continuer à être aménagées selon leur régime propre. La suppression de plein droit de ces dernières a été décidée par la loi du 13 juillet 1991.

Le droit de l'urbanisme est tout à fait à l'image de cet exemple : une construction pragmatique, un ensemble d'éléments créés pour les besoins de la cause, une "caisse à outils". Mais il s'agit d'une caisse à outils "ordonnée", chaque outil ayant son utilité propre, sa logique propre. Bien entendu, cet aspect "ordonné" des outils ne change rien au fait que la rédaction actuelle du code de l'urbanisme est le fruit de réformes ponctuelles et successives. Le texte actuel ne s'est formé que par stratification, ce qui explique son caractère complexe et souvent peu compréhensible. Une chose est la logique des outils juridique de l'aménagement, une autre est la lisibilité du texte.

2 - Le deuxième élément est l'existence d'une logique commune à l'ensemble de ces outils.

Si l'on prend n'importe quel manuel de doit de l'urbanisme, son contenu ressemble toujours plus ou moins à un "inventaire à la Prévert". Il n'y a d'ailleurs pas beaucoup de moyen de faire autrement si l'on veut être clair et simple. La notion d'aménagement urbain est très relativement unitaire. Ce sont les juristes quit, après coup, par la théorie juridique, ont forgé l'unité de la notion d'aménagement.

Mais si il y a multiplicité d'outils, il faut surtout se garder de croire, ce qui est malheureusement le cas trop souvent, qu'ils sont interchangeables. Chacun a son utilité. Il faut simplement apprendre à en jouer afin de gérer au mieux les opérations d'aménagement.

3 - Le troisième élément est la gestion des opérations d'aménagement

Une opération d'aménagement, au delà de l'objet désincarné qu'il peut représenter dans les livres, a des conséquences très concrètes. C'est en cela que faire de l'urbanisme est intéressant. Des idées d'aménagement germent, des propositions de nouvelle réglementation sont régulièrement faites dans l'administration. L'aménageur (on peut englober dans cette expression facile les juristes, les ingénieurs, les architectes, les élus,... tous ceux qui interviennent à un titre quelconque dans la réflexion sur l'aménagement )se fait alchimiste.

Une fois le projet ou la règle élaborés et définitivement adoptés, il sont mis en oeuvre par l'intermédiaire du ou des permis de construire nécessaire(s). Il se passe le plus souvent de un à trois ans entre l'idée et sa concrétisation dans la rue. C'est très court à l'échelle de l'existence d'une ville. Un aménageur a la chance de voir se réaliser très vite le résultat grandeur nature de son travail.

Il a également la chance d'avoir en permanence sous son regard le résultat de ses erreurs.

Une opération d'aménagement s'applique d'abord à un territoire toujours bien défini. Le territoire c'est le sol et le sol, dans notre société, c'est le propriétaire. Il est rare qu'une opération d'aménagement se fasse en plein désert. Ce n'est pas impossible. Mais le plus souvent, surtout dans nos région, une opération d'aménagement se greffe sur un territoire déjà occupé. Mal occupé, insuffisament occupé, peut-être, mais occupé quand même. Or qui dit "occupation" dit "occupant" et il faut bien en tenir compte.

Une fois l'opération montée, il faut la financer. C'est sur ce point d'ailleurs qu'ont lieu les discussions les plus âpres. Ici le vernis le plus solide craque très facilement et des promoteur qui, dans leurs manoeuvres de séduction, mettent facilement l'intérêt collectif en avant, redécouvrent leur propre intérêt d'entrepreneur, légitime certes, mais bien souvent peu compatible avec l'intérêt général.

Lorsque le financement est trouvé, l'opération peut être réalisé, et ce n'est pas forcément l'étape la plus facile.