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LES ASSOCIATIONS
FONCIERES URBAINES
dernière
révision de ce texte : 13 septembre 1997
(J.-H. DRIARD)
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sommaire
> l'aménagement urbain > Les
associations foncières urbaines
PLAN
1 - La définition des AFU
2 - Les différents types d'AFU
a - les AFU libres
b - les AFU autorisées
c - Les AFU constituées d'office
3 - Bilan sommaire des AFU
Une opération d'aménagement n'a pas
forcément à être réalisée contre le propriétaire, "en s'en
débarrassant" par acquisition forcée ou amiable. Rien n'empêche
d'accepter ou même de rechercher sa participation active.
Même lorsqu'une opération d'aménagement est
"formalisée", dans une procédure de ZAC par exemple, le
propriétaire peut ne pas être "effacé". Il peut se fondre
dans l'opération et y participer.
Il existe un moyen juridique particulier
permettant aux propriétaires de prendre une part active à
l'aménagement urbain : l'Association Foncière Urbaine.
1 - La
définition des AFU
Les association foncières urbaines prennent
leur source dans les anciennes "associations syndicales de
propriétaires" définies par une loi de 1865 et par un décret du
18 décembre 1927 qui reste, sauf exception, encore en vigueur dans sa
version "modernisée" par un décret du 29 janvier 1974.
Une AFU est une "collectivité de
propriétaires réunis pour exécuter et entretenir, à frais communs,
les travaux qu'elle énumère". Quatre objets sont possibles :
- le remembrement de parcelles et les travaux
et aménagements nécessaires
- le regroupement de parcelles en vue de la
mise à disposition ou la vente à un tiers
- la construction et l'entretien
d'équipements d'usage collectif (voirie, chauffage, espaces verts
...)
- la conservation, la restauration et la mise
en valeur d'immeubles en secteur sauvegardé ou périmètre de
restauration immobilière.
Il s'agit d'un outil juridique très complexe,
qui ne sera abordé ici que par le biais des opérations d'urbanisme. Il
n'est pas possible d'en faire une étude exhaustive. On pourra trouver
celle-ci dans un ouvrage collectif "Les associations foncières :
aménager avec les propriétaires"(ADEF 1988) et dans un
article de J.-B. AUBY "le devenir de l'association foncière
urbaine" (Les Cahiers du Droit - 1986).
Bien souvent en périphérie des villes ou en
centre ancien, la structure de la propriété foncière est compliquée
par l'existence d'une multitude de propriétaires et par un parcellaire
très complexe et imbriqué. Une mauvaise structure foncière constitue
un frein au développement urbain : elle compromet la réalisation d'un
aménagement cohérent à un meilleur coût. L'intervention
d'opérateurs privés ou publics est très difficile, voire impossible,
et très coûteuse : il faut non seulement acquérir les terrains ou les
immeubles mais également supporter la charge de la restructuration.
Le recours à l'AFU permet d'éviter une telle
intervention traumatisante. Ce sont les propriétaires eux-mêmes qui,
en mettant leurs moyens en commun, réalisent les travaux nécessaires.
2 - Les
différents types d'AFU
Il existe trois types d'AFU :
a - les AFU libres
Les AFU libres sont des personnes de droit privé, librement
formées entre les associés. Il doit y avoir unanimité constaté par
écrit sur la création et l'opération envisagée. Aucune
intervention ni autorisation de l'administration n'est nécessaire,
sauf pour le lotissement si l'opération de remembrement envisagé
porte le nombre de lots à plus de deux.
b -les AFU autorisées
Les AFU autorisées sont des établissements publics. Elles
sont créées sur autorisation du Préfet, après accord ou avis du
Conseil Municipal. Elles peuvent percevoir des taxes syndicales.
Les AFU autorisées sont soit des AFU libres
transformées, soient directement créées ainsi lorsque l'unanimité
des propriétaires sur l'opération à engager n'a pas pu être
obtenue.
Toutefois, pour qu'une AFU autorisée puisse
être constituée, il faut une majorité qualifiée de propriétaires
adhérents. Lorsque cette majorité est atteinte et que l'AFU est
constituée, les propriétaires non adhérents peuvent mettre en
demeure l'AFU d'acquérir leurs biens compris dans le périmètre de
cette dernière.
c-
Les AFU constituées d'office
Lorsqu'aucune AFU libre ou autorisée ne peut être
constituée, le Préfet peut la constituer d'office dans quatre cas :
- lorsque l'état du parcellaire compromet
la réalisation d'un plan d'urbanisme prévoyant une discipline
particulière pour l'implantation et le volume des constructions
- pour l'entretien d'équipements
d'intérêt collectif lorsque le défaut d'entretien serait
nuisible à l'intérêt collectif
- pour la restauration d'immeubles visibles
de l'extérieur
- pour faire participer à la réparation
du dommage causé par des servitudes non aedificandi ou des
servitudes de vue les propriétaires qui bénéficient directement
de ces servitudes.
3 - Bilan
sommaire des AFU
Du point de vue des communes, les AFU peuvent
permettre de réaliser des économies sur le coût des acquisitions
foncières et des mutations successives, et éventuellement sur une
partie des travaux de viabilisation. Une AFU permet surtout d'intégrer
le propriétaire comme un acteur à part entière de l'aménagement, de
le sensibiliser et de le motiver. En revanche, en cas d'échec de
l'opération la responsabilité de la commune sera engagée à la mesure
du degré d'intervention dans la marche de l'AFU. Un minimum
d'investissement et de contrôle est pourtant nécessaire, ne serait-ce
que pour maîtriser des débordements et des aménagements
indésirables.
Du point de vue du propriétaire l'avantage
est d'ordre fiscal, sans parler de la valorisation des biens en cas de
réussite. En outre il bénéficiera directement de l'opération
d'aménagement et aura pu exercer une influence sur le contenu de
l'opération. Cependant, la complexité de ce type d'organisation peut
créer des risques de tension, de difficultés et même de contentieux,
risques qui vont s'accroître directement avec la taille de l'AFU.
- L'AFU reste un outil peu connu et marginal
:
- 423 AFU sur 60 départements, réunissant
12.762 propriétaires
- 65% des AFU existantes sont des AFU de
remembrement, dont 70% sont constituées dans des communes de moins
de 5.000 habitants et presque toutes en zone NA
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